深圳楼市新政！预售提速，城市更新“松绑”，会导致什么结果？

　　鹅律师团

　　新冠疫情的对于经济的影响和杀伤力在逐步显现，本来深圳的城市更新一直都是推的比较缓慢，一方面时常被些区域大规划，比如粤港澳大湾区、社会主义先行示范区等的影响导致有意的降低速度，另一方面立项的项目太多，最终实施主体确认的项目占比太少，形成了堰塞湖。

　　现如今因为疫情原因，开发商的资金压力加大，不仅在预售政策上松绑，连同开发商的监管资金也采取了松绑，也缓解开发商的资金压力，加快已成形的项目尽快入市，短期内供应量只能算恢复或者持平，目的是为了补回疫情停滞期间的进度，不至于房源供应出现断档，导致供应量降低变相传递到市场的价格上涨，政府也是为了房地产市场稳健发展，但因为地产周期有滞后性，政策解绑是不是真的可以起到立竿见影追上进度的效果还有待观察，一旦接不上进度就会出现某段时间供应量大幅下降，影响了市场的价格。

　　爱住家投研圈(提问者)

　　根本点：涨不是目的，销售规模扩大才是目的。

　　这个深圳商品房预售政策放宽，城市更新项目将提速。简单说，是这样的：房企资金压力被舒缓，保证金不用一口气缴清。而是可以通过金融机构保函方式来代替现金交保证金。开发商的钱袋子松一点了，可以更从容售楼，等待销售回款。

　　另外一个方面，主体结构不用封顶，也可以销售。

　　楼花、楼花，再见楼花。高层建到1/2的高度，就可以销售了。由预构件进行资配的建筑，更是只要建了地下室、地面一层，就可以销售了。开发商的预售大为提前，回款提前，资金压力再度舒缓。

　　2020年，开发商的最艰难的时期快过去了。

　　世界经济不倒，楼市将救全场

　　中国经济，到底怎么样?为什么疫情后，中国楼市并没有崩盘?深圳市区1000万都快买不到3房了?楼市是经济的晴雨表，是经济的投影。如果楼市撑得住，那经济的真实面应该还可以。

　　想了一下发现，疫情始终是个短期事件。疫情会影响一些政治格局，或者世界产业链的远期的宏观分布。但是，并不可能彻底改变世界经济本身。中国，已率先一步，走出疫情。美国的感染和病逝也已快过峰值。欧美很快将像中国一样，进行复工。

　　眼前一个月，可能是欧美订单最大举收缩的时候。1个月后，国际采购量又将逐步回升。3个月后，可能国际贸易会报复性反弹。中国工厂，将普遍忙起来。在冬天的时候，我们很难想像夏天的奥热。但是，夏天始终会来。

　　而所有的救市，都是在企业信心最难的时候，给予实际的扶持和心理的扶持。量化宽松，汽车下乡，房企纾困...18道金牌下去，冬天总是会走向春天。

　　2020年，房地产是要救中国经济全场的。

　　2020年，大基建是贯彻中国始终的;而且，海外大基建也会春芽萌动，5G将大规模铺开。全球楼市，都会得到振兴。而全球电子与5G产业及股市更会振兴。

　　2个月后，看到疫情在欧美收尾，大家就会懂今天说的道理了：疫情对世界经济实体的影响是短期的。下半年，世界贸易会回归正常。可能还会迎来一小波报复性采购。中国楼市只是经济的晴雨表，楼市在回暖，是因为世界经济的根基还在。

　　中国楼市复兴，轮动自有规则

　　2020年，中国楼市复兴，深圳楼市量价齐升已成定局。大家一定要把宏观政策导向理解透彻，不要做错了决策，对家庭财富产生负面影响，那就太可惜了。眼前，开年以后，深圳楼市主流板块，已经事实上上涨5-10%。新中心、学位房都在加速上涨。有的房源，挂牌2天就成交。市场热度就是这么厉害。

　　但是，在战略上要积极，战术上要谨慎。房要买，但不能乱买。今年中国的楼市，将是湾区先动，即长三角、珠三角先动;二线城市抓紧跟上，三四线城市蠢蠢欲动。这个轮动的顺序，还是给大家留下足够的时间，去储备弹药。

　　今年深圳的楼市，板块只有大轮动，没有细轮动。大轮动，是指西部先动，东部跟上。小阳春里，西部和中部的房源都是出价就成交，已经热了。下一步，可能是6、7月份以后，盘整了3年的东部楼市就要动了。其实，现在坪山已经很火了。恒大城推的房源，都要抽签才能买到。

　　今年深圳的情况是，结构性行情在领先。今年先启动的是“新中心”楼盘先涨，学位房先涨，小户型先涨。这说明，是90后的new money在着急。作为家里可能有小矿的二代或创业小能手，90后里实力最强的那一波人，都在抢房。

　　家里有矿的90后，是抢宝中、红山、大学城这种“新中心”的高端楼盘。结婚早的90后，也在抢学位房，抢地一二梯队学位房都在涨。深圳二梯队学位房单价都普遍跃上了10万。其他90后，则马不停蹄地买小户型。而且是先买中心区域的小户型，或带学位的小户型。

　　结构行情，跟板块轮动不完全一样。等到先知先觉的90后把筹码都抢完，后知后觉的90后就只有杀到其他楼盘或其他板块。比如说，小户型单价、总价高了，2、3房就要开始轮动了。学位房涨到位了，非学位房也要补涨了。

　　板块轮动方面，如何追东部轮动?跟着地铁走。今年和明年要开通的地铁很多，不少是辐射北部、东部。地铁通到哪里，或者哪个新地铁开工，哪里的房价就猛地补涨一下。过去3年被横盘所困扰的业主，很可能下半年就要笑了。

　　解构城市更新新政，看清楼市大局

　　2017年后，政府对房企的资金和贷款，进行了各方面的限制。整体目的是，让房企融资放缓，减慢房地产的开发热度，让过热的市场趋于冷静。经过3年调控，中国的楼市整体确实被遏制下来。北京实际上跌去了15%-20%。上海也跌去了5-8%。唯有长三角其他几个城市，深圳和大湾区，没有跌。

　　这个时候，给房企的资金和融资松绑，恰在其时。

　　楼花，最早是霍氏、李氏在香港发明的。但是，预售太早，容易出现问题。比如，出现烂尾楼现象。早期的香港、早期的深圳，都出现过烂尾楼现象。业主付了首付款，可能10年都收不到房。造成法律纠纷。好在有香港的经验在前，中国大陆的预售制度走得很谨慎。一直把预售期压地比较后，对业主的保护比较到位。

　　今天，深圳的城市更新新政，解决的是预售提前，但是又得防范风险与未然。是一个走钢丝绳式的政策。好在深圳房地产市场一向市场化，监控也很规范。稍微提前一些预售，只会让开发商资金面更安全，楼市市场更稳定。

　　2020年，深圳量价齐升已成定局。

　　2020年，中国楼市整体必将复兴。

　　城市更新新政要点笔记1、中国疫情基本结束，重启经济，促进经济发展成为主要任务。

　　2、新冠疫情影响深圳城市更新，房企受到了影响，产生了困难。

　　3、2020年7月6号以后，企业也可以参考疫情期颁布的政策，延缓缴纳地价(含缴纳税款、免征房地产税和城镇土地使用税等)、土地出让价款等。

　　4、以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金(监管资金)，进一步缓解企业资金压力。

　　5、预售条件放松，高层建筑主体施工达到二分之一、装配式建筑达到标高±0.00(地面地下各一层)标准的商品房项目，可以申请预售。

　　6、深圳房地产监管较为完善，申请预售时必须符合土地出让合同和规划等要求。放宽预售的建设进度条件，不会放宽预售质量要求。

　　房产老J

　　深圳的房价高涨是我们有目共睹的。 目前真正推动深圳房价上涨的重要因素就是二手房。二手房可以得到更多青睐在于深圳本身的新房供给量过小。所以如果能够真正改变深圳新房供给过小的弊端，那么也可以在一定程度上抑制二手房价格的上涨。

　　其实，无论是何种调控手段都无法真正将二手房的价格给抑制住。因为二手房一直以来都是由房东定价，最终也是市场定价。当二手房房源比较紧张的时候，房东就握有二手房定价的主动权，政策是影响不了的。就算政策影响了也会引申为背后的灰色产业，所以说解决二手房的问题还得从新房入手。

　　在新冠疫情发生之后，全国各地的房地产市场都陷入停工的状态。尤其是对一些大型城市，外来人员到位较晚，房地产项目开工也就更晚了，这对于深圳楼市而言也是一个比较沉重的打击。原本就紧俏的新房还被搁置了，这也是为什么在疫情过后深圳二手房价格一路狂飙的主要因素。

　　4月16日，深圳出台新政策：在原有的预售期限基础之上，允许开发商提前预售。这也是在很大程度上缓解的新房当前供给不足的尴尬。有人觉得深圳的新房的提前预售是为了赶上这一波价格的上涨，从而收割一波购房者的韭菜。其实不然!

　　深圳一直以来都是楼市调控政策制定的先导者，深圳对于楼市调控的整体把握还是非常到位的，让开发商提前预售不论是从二手房房东的心理，还是从购房者的心理上都可以起到一种紧张氛围的感觉，可以释放一种新房即将来到的信号，也可以让不少购房者从争抢二手房房源转到观望新房等待购房机会的位置上。

　　但是总体来说，深圳目前的新房供给量确实不多，就算深圳的房地产开发商火力全开连轴转，也不能有效地解决当前深圳住房短缺，尤其是新房短缺的问题。所以说该政策最终起到的作用，也只是缓解二手房价格的上涨。等到购房者发现新房子已经不够的时候，二手房房东就会更加主动上调的房价，二手房也会迎来再进一步上涨。

　　我家住楼房

　　就在刚刚，深圳楼市政策加码升级!住建局：刚从长沙学了新经验!今天(7月15日)早间时分，知名媒体报道称：深圳楼市调控政策“加码升级”!根据上述媒体(澎湃新闻)发布的报道显示：深圳市住房和建设局(以下简称“住建局”)于今天早上9时30分，在官网“通知公告”发表标题为《深圳推出八项措施精准调控楼市》的文章;在上述文章中，深圳市住建局表示为了进一步落实“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期的工作要求，联合规划和自然资源局、税务局、“央妈”深圳中心支行等7个部门，出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”);在上述通知中，共有8条收紧楼市的新措施(以下简称“8条措施”)，下面，我们就来提炼一下3点重要内容：

　　首先，“限购”政策升级：本市户口(包括家庭、成年单身含离异)“限购”1套房(此前“深八条”限购2套房)，前提条件是落户必须满3年时间、且需提供连续缴纳3年及以上社保或个税证明(以购房之日前开始计算);同时，加大对“假离婚买房”的限制：一对夫妻离婚，购房资格倒追至3年前，即，从离婚之日开始算起，夫妻任何一方在3年内，已购买的商品房，都算在离婚前家庭住房总套数之内;

　　换句话说就是，若丈夫(或妻子)在离婚之日起3年内，在深圳已经买过1套房(家庭名下已有1套房)，那么，妻子(或丈夫)在离婚后“限购”1套房，而丈夫则不能再买房;若丈夫已买过2套房(家庭名下已有2套房)，那么，夫妻双方在离婚之后都不能再买房!其次，在“认房又认贷”的基础上，提高“首付”比例：首套房首付比例不低于50%、二套房首付比例不低于70%;

　　而拥有“首套首贷”资格(即在深圳名下无房、无贷款记录)的购房者，首付比例未变，还是最低30%!第三，提高“豪宅税”门槛：总成交价750万元以上(不含本数)，不再享受普通住房的优惠政策!尤其值得注意的是，深圳市相关部门前几天刚刚“辟谣”说：深圳近期不会出台楼市新政;

　　深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)于一周前针对“深圳即将出台房地产新政”的传言，特意发文作出“辟谣”;

　　在上述“传言”中，提到了“深圳将要拔高购房资格”，即便是深圳本地户口，也要提供一定年限的社保(或个税)证明，这一点已经在上述“8条措施”中得到了印证，稍微不同的是，“传言”中认为社保年限为2年或5年!值得一提的是，深圳市住建局(一行10人)刚从长沙市“学成归来”;

　　根据媒体(澎湃新闻)此前的报道显示：长沙市住建局于日前发文称，深圳市住建局到长沙考察房地产调控和市场监管工作，并互相交流、借鉴成功经验!本文由“我家住楼房”原创(作者：刀柄老爹)，欢迎关注，带你一起长知识!