现在疫情这么严重，深圳的一些房子是不是降价了？

　　楼城易

　　根据2003年非典对经济、楼市的影响，再结合深圳自身城市基本面，目前一二手房的供需情况，我们基本可以判断出深圳楼市受疫情影响而下跌的可能性较少，下面我讲几点原因吧。

　　1、经过近20年的高速发展，房屋的投资属性越来越得到大家的认可，一线城市的优质房产具备保值增值的功能已经成为了共识。 对于深圳这座供需严重失衡的城市来说，一旦出现短期的下跌只会吸引更多的投资者来抄底。

　　2、为保经济增长与就业，国家大概率出台刺激政策。这次疫情，对全国经济影响都非常之大。但是经济保5.5%—6%还是有必要的，而房地产是最容易立竿见影的，所以国家大概率会出台相关政策刺激楼市。同时，今年8月是深圳经济特区成立40周年，中央一定会给深圳带来惊喜。

　　3、深圳良好的基本面未变，库存降至5年来新低，已经成了吸收全国热钱的集中营。

　　首先，因落户门槛低，再加上北京上海控人，年轻人都流向广深，导致深圳连续几年每年新增人口50万以上，大量的新增人口带来了购房需求。

　　其次，深圳人多地少，2000万人口正规商品房不到200万套，70%的人住在城中村，住房长期严重供不应求。

　　再次，现在实体经济确实不好，民间投资非常不景气，都不敢轻易去扩大再投资，然后钱都变向流入到了楼市。

　　最后，深圳市场的资金面比较宽松，深圳作为国家金融中心，虽然限贷没有放松，但因为货币处于一个降准降息的周期中，经营性贷款格外松弛，利率又很低，所以很多人会把红本先赎出来，注册一个皮包公司，又去银行做经营性抵押贷款，本身现在银行就支持小微企业贷款，审批太容易了，钱流向楼市不可避免。总之，归结起来就是两点，一是供不应求，二是信贷环境偏宽松，钱变相进了楼市。

　　4、一二手房供应严重不足，供需失衡导致深圳房价继续上涨。

　　2019双十一之后，二手房涨价太快，很多购房者转向新房市场，所以新房去化速度太快了。现在南山、宝安、福田、光明，龙华民治红山一带、坂田布龙路以南的这些片区根本找不到几个新盘，市场出现了房荒的局面。

　　2019年底，深圳的新房库存面积281.51万㎡，环比下跌18.75%，是近5年来最低值。虽然2019年深圳卖了12块地，但主要是6月份和11月份卖的，最快也要到2020年下半年才能陆续上市。

　　二手房的挂牌量同样在急剧下滑。去年7月市场平稳之时，深圳链家的二手房挂盘量为46000来套。而2月份，缩水到32000来套，半年时间，二手房挂牌量减少了1万多套。

　　而武汉、天津、成都、重庆、杭州这些城市的二手房挂牌量还在不断上涨，突破了10万套以上。

　　虽然2019年12月下半月以来，市场因为涨价太快，导致购房者开始观望起来，成交又有点变淡了，但我估计这也只是短暂的歇息，毕竟房荒的局面没有改变。

　　5、房价继续上涨的惯性还在，一个周期还没走完，现在只是因特殊情况人为冻结了楼市。

　　深圳2019年上涨很多，尤其是西部热点片区，比如说2019年818社会主义示范区政策以后，宝安中心、前海、科技园等片区开始上涨，等双十一豪宅线取消后突然猛涨，几个月便涨了20%以上。我八月底买的宝安中心过户不到两个月也涨了150万。

　　(这里补充一句:但是我觉得现在宝中已经到了阶段性高点了，接下来估计会高位横盘一段时间，不宜再追涨。不过利好还未出尽，中长期看，等海天小学建好后，补齐了名校学位短板，宝中继续上涨的空间还不小。)

　　6、由于深圳教育资源严重不足，普通公办高中录取率不到50%，供需极为紧张，导致这几年深圳的名校学位房从来就没有停止过上涨。比如个别的直接翻倍，比如说南山科技园大冲学位房科苑居单间，从180多万直接涨到接近400来万，宝中学位房都市翠海也一样，涨了约60%，单价跳到20万一平左右，堪比深圳湾豪宅。19年底华强北小户型学位房也涨了30%以上，罗湖有些片区成交价格也开始有上涨的迹象了。

　　所以最后还是建议尽快抓紧时间上车。虽然深圳楼市短期内会出现横盘，偏远郊区个别楼盘可能会有所下跌，但跌幅不会太大。年中随着疫情结束会逐步开始企稳，下半年随着政策放松大概率继续往上涨。

　　至于选哪里，我建议多考虑一下那些基本面良好但还未上涨的片区，这些地方可能会迎来补涨，深圳市场房子太少了，只要有洼地都会慢慢去填平的。至于涨幅多少，取决于这个片区的一二手房供给量多少，距离市区远近，产业配套等，比如龙华坂田这种三年没怎么涨，又有地铁新线路开通利好的地方可能就涨得多些。像龙岗、坪山、大鹏可能会涨幅少点，盐田太远也会少。

　　千言万语汇成一句话，还是尽快上车，踏空的风险承受不起。当然以上分析只是个人主观意见，买房乃终身大事，还是得自己思考清楚，若有不同的意见欢迎给我@大湾区房产投资 留言讨论，大家互相交流学习，少走弯路。

　　阿云影视

　　从贝壳研究院监测的1月份二手房销售数据来看，1月份链家18城二手房成交量环比下降38%。58同城、安居客发布的1月国民安居指数也显示，1月份一二三四线城市找房热度均有下降。再加上疫情的影响，房市成交量更是下滑，对于深圳房价会不会降价，应从以下几点来看：

　　首先、对于房价问题应从房市政策说起，2月12日，无锡、西安、深圳率先发布“救市”政策。2月16日，恒大集团宣布，将于2月18日启动全国各楼盘销售特大优惠政策，全国在售楼盘75折售卖，并在首付、按揭等环节，给出不同程度的额外优惠，其余房企也在陆续做出类似促销手段，在现金流巨大压力推动下，房企由线下交易改为线上交易，快速销售以缓解资金压力，加快资金回笼;

　　其次，受疫情影响，人们的消费理念会有所转变，在房贷、车贷等透支消费的前提下，面对生活、工作、金钱的种种压力，人们会更加注重健康，不会过多的超负担消费，能使房市热度有所下降;

　　最后，从购买者的角度而言，都是买涨不买跌，加上企业延迟复工复产，工资少发、晚发、没发等现象大量存在，更有甚者，还要面临失业的风险，收入决定消费能力，本次疫情对于购房需求没有太大影响，购房需求并不会减少，只是导致购房需求的延期，只是阶段性影响。

　　综上所述，对于物价上涨的今天，生活成本不断提高，而工资却仍旧碎步前行，房价在我看来，不会大幅度上涨，从房企和各地政策不难看出;政府和国家也在出台各种稳房价政策，坚守“房住不炒”基本原则不动摇，同时也代表着也不会让其大幅度下降，因此，在宏观政策的调控下，全国各地包括深圳在内的房价，未来几年内，基本不会有大的变化。购房欲望变化，才是影响房价变化的根本因素。

　　以上只是我个人观点，不带表任何官方，如有不妥，烦请指正，共同探讨。