降价、降利息的城市越来越多！可为何购房者还是无动于衷？

　　房坛法菜

　　今天早上，最新一期的LPR公布了，出乎好多专家预料，1年期LPR3.7%，5年期LPR4.6%，连续3个月按兵不动。01、银行降息降准4月15日，央行表示，将在本月25日“全面+定向”降准0.25个百分点，预计将为银行节约资金成本65亿。同时，本次降准之后，银行存款准备金率将整体下降0.3个百分点。

　　当时，多位专家就表示，20日的LPR很可能会下调。但今早发布的LPR数据表明，这些专家还是有点心急了。

　　从LPR过往的规律看，有两点值得注意：

　　一是当月的MLF利率情况，一般这个利率变的话，LPR会跟着变。本月的MLF利率没有变，所以，今天的LPR也没变，得到再次印证。

　　二是降准幅度超过0.5个百分点的话，当月的LPR一般也会变。从2019年实施LPR定价机制以来，但凡当月降准幅度超过0.5个百分点的，LPR都有变化。本月降准幅度为0.25个百分点，所以，今天LPR没变也在情理之中。

　　虽然最新一期LPR没有下调，但从经济基本面和接下来MLF利率走势看，未来5、6月下调10-15基点将是大概率事件。02、多地楼市表现冷淡、房价下调每年“小阳春”都是上半年楼市的重头戏!但是，今年受疫情反复的冲击，尤其是上海、昆明等地，3、4月的“小阳春”过得很难。

　　克尔瑞数据显示，3月，30个监测城市新房成交面积同比下降47%!

　　一线4城，整体环比2月微涨7%，同比去年降49%!其中，北京、广州、深圳环比2月涨57%、27%、18%，但上海环比2月降28%!

　　二、三线26城，整体环比2月涨56%，同比去年降46%!值得注意的是，26城间严重分化!西安、成都、郑州、南京等地降幅收窄至20%以内了，但武汉、南宁、长春、昆明等地降幅依然超过50%!

　　再看下国家统计局数据，3月，全国70城房价环比2月，新房下降0.1%，二手房下降0.2%!整体降幅在收窄。

　　进入4月中旬后，多地入学报名接近尾声，学区房需求急速下降，加上疫情反复对经济的冲击，预计4月数据可能会差于3月。03、为何购房者无动于衷?我分析，可能是三个原因：

　　第一、疫情反复，接触减少，买房需求延后。

　　今年的疫情很奇怪，突然就来了，而且波及范围广!昨天都还人来人往的，才过了一晚上，今天街上就感觉没人了。

　　太像精准打击了!

　　疫情来之后，根本不用要求，大家就自觉呆在家里，或者办公室里，像售楼部这样的人员聚集场所，基本能避开就暂时避开，对房屋成交还是有很大影响的。

　　第二、经济低迷，大家对收入的预期可能并不乐观，不敢轻易大宗消费。

　　房产和汽车是过去10多年国家经济的重要支撑，但今年房子就不用说了，大家也看到了，相当不景气。但其实，汽车行业照样不景气。

　　就拿二手车来说，亲戚的车行往年同期，月出货量大概在30台上下，但上月出货量只有18台，这个月到20号，也只有7台。对比下同行，这个数据还算可以，有些差的，直接没出的都有，满世界都是叹气的!

　　连几万、十几万的车都消费量锐减，更何况是上百万的房子?

　　第三、楼市进入存量时代，房屋消费量下降!

　　20年4月，央行发了一个城镇居民家庭资产负债情况调查报告，这个报告显示，96%的城镇家庭都有房了，而且超过3成的家庭拥有2套以上住房。

　　也就是说，城里人基本都有房了，而且好多都不只一套。

　　结合人口数据看，全国14亿多人，9亿多住城里，3亿多住农村，城里每年新增1000多万人，按2人住一套房算，新增的房票理论上也就800万套就够了。

　　但是，每年新建的住房超过500万套，加上往年新房库存和大量的二手房，是不是理论上讲，住房供应量就多了?

　　不过，每年进城的1000多万人，就算每2人搞一套，他们就真的会买吗?

　　我认为不一定!能消化掉四分之一就不错了。

　　当然，还有改善需求、学区需求、拆迁，等等，共同消化。从克尔瑞数据看，一季度末，新房库存最长的城市，已高达27个月了;平均数的话，也超过了12个月。所以，虽然政策放宽，银行降息，房价松动，但疫情反复后，大家对经济和收入的预期有所顾虑，买房延后，甚至无动于衷，就非常可以理解。