恒大变相降价促销，碧桂园会跟上吗？为什么？

　　上林院

　　不光碧桂园，很多房企都会跟上。楼市在2020年降面临较大挑战，很多中小房地产企业由于资金链紧张会加速被市场淘汰。大型房企依靠融资的低成本优势和规模经济，得以生存下来，不过行业资金压力大竞争激烈，很多房企会推出一些让利促销以期快速回笼资金。

　　不过恒大这次降价促销，更多的是一种营销宣传，所谓的降价让利水平也很有限，而且并不是全部楼盘打折，只是挑出部分地段、位置、楼层、户型的特定房源打折，据一些去年已经购房的消费者反馈，去年买其实就是差不多的折扣。恒大常年打折，赶上逢年过节再来个折上折，都老套路了，这次受疫情影响，顺势而为来一波大营销，可谓赚足热度。

　　对于刚需购房者而言，疫情过后的确是不错的买入时机，不过针对房企各种五花八门的让利促销，要多看多问、仔细甄别是不是真的折扣大，以免被忽悠。

　　莫水宏观经济

　　其实不光是碧桂园会跟上，比如融创等其他房产企业也会跟上。虽然跟上了方式不一定完全复制恒大的，但是一定也是利用线上销售或者是提前预售来回款。

　　因为受突发事件影响，新房销售从过年前就已陷入停滞。而且从目前来看，一个月内疫情也很难完全结束。那么大家就没有办法去售楼处看房买房。

　　房地产企业的资金链已经非常紧张。如果再有一两个月没有现金进账，那么很多房地产企业就要倒闭了。

　　前几天的新闻大家能看到，全国内范围内已经有几百家小型房企倒闭，再有一两个月可能中型和大型的房地产企业都要开始倒闭的了。

　　因为在房住不炒的大背景下。房企融资成本越来越高，融资困难程度也越来越高。现在他们的资金链条都很紧张。

　　所以，例如恒大的这种线上销售的方式，加上撒钱促销的态度，都是恒大在自救的方式。如果不是这种促销手段，加上线上的方式。恒大在这两个月内很难有什么销售数据。

　　所以降价也好，线上销售也好，都是在保命。对于碧桂园或者融创来说，他们目前面临的资金压力也是一样大，所以他们近期也会采取一些促销方式。

　　如果是今年想买房的朋友，可以关注一下了。今年上半年的4～6月份应该是房价的低点，刚需可以入手。

　　楼城易

　　以我个人房地产从业十余年的经验来看，恒大这个75折基本上就是扯淡，不可能实打实的。房地产现在三四五线城市的项目利润根本没有那么高。

　　我大学学的是建筑学，毕业后在同济院做过建筑设计师，在深圳建筑工务局干过项目管理与开发报建，在碧桂园干过设计管理、投资拓展，在富力地产干过城市更新……可以说建筑与房地产相关的岗位几乎全干了个遍，对地产的各个链条还是比较清楚的。

　　拿我在碧桂园的经历来说说吧，我在碧桂园做了将近两年的投资拓展拿地，碧桂园全国的平均利润不超过15%，当时我所在的城市公司所有项目平均利润只有10%左右。18年形势最好的时候最低只需要利润测算超过5%就可以拿地(一般情况下是8%-10%，根据行情与所在城市的具体情况而定)。你说碧桂园10%的净利润你让他跟恒大一样打八折销售可能吗?倒贴亏本?可能吗?

　　恒大跟碧桂园模式差不多，在于高周转，不在于单个项目的利润高低。比如说碧桂园要求半年资金回正并投入到下一个项目，就算利润只有10%，但一年滚动两次，年化不就翻倍了?你如果开发慢，即使30%的利润，开发两年资金还没回正，年化才15%，完全比不过10%一年滚动两次。

　　再回到恒大打折这个事情上，果然，我随便深入查了一下，以东莞恒大翡翠华庭为例，促销之前(2020年1月14日)卖15300元/㎡，而且还有95折折扣，15300*95折=14535元/㎡，促销后提价至19200元19200*7.5折扣=14400元/㎡，比原来销售价格95折便宜了一百多块钱一平方。都说卖的比买的精，你们想占恒大的便宜，想多了。

　　所以说，除非是一些特别楼层比如说底层，顶层或者尾盘清货，不可能有75折这么大折扣。

　　当然，四五线城市偏远郊区如果拿地很早，成本低，打折后还是有利润的，但这种可能性也不算大，且那种地方除了自住，即使七五折也没什么价值。

　　恒大早些年有些偏远地区因为拿地早，拿得非常便宜，几十万一亩，但是17年之后全国各地都涨了一遍，四五线甚至县城地价也都两三百万一亩了。以我在碧桂园曾经跟过的湖南一个县城项目为例，16年底80万一亩都可以拿到，18年国庆的时候涨到了250万一亩。拿地成本贵了几倍，利润测算不到10%，你让他打八折亏本赚吆喝吗?除非是个别地方个别项目实在是去化困难了，血亏回本，但是全国大规模亏本销售不可能的。

　　果然，我问了一下，恒大在很多地方的楼盘这次是不参与降价活动的，比如深圳。降价的都是非常偏远且库存非常大的地方，这种地方就是个坑。

　　就像一个朋友说的，以前卖裤子，25元元进的裤子卖70，不好卖，后面添个零卖700，然后写上清仓，2折甩卖，第2天1.5折甩卖，第3天一折，三天都卖完了，满满的套路。

　　还是那句话，买的没有卖的精，不要轻易被套路，还是得想清楚自己的需求，自住还是投资，自住自己喜欢就好，投资还是得谨慎，一不小心就掉坑里了，毕竟现在已经过了房产投资黄金时代，一着不慎就成了被割韭菜的接盘侠，切记。

　　当然以上只是我个人凭自己过往经验的主观意见，不一定准确，有不同意见的欢迎大家积极留意讨论。也可以关注我@大湾区房产投资 ，大家多多交流学习，少走弯路。

　　美国访问学者交流

　　自1月下旬开始大部分开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%，楼市惨不忍睹。

　　此时此刻、“恒大”宣布2月18日-2月29日全国住宅75折优惠!消息传出、震惊业界!

　　此次“恒大”启动史上最大优惠购房活动，力度最大的优惠让利，说明房地产头部企业将以大幅度的降价、以价换量撬动目前这个冰封的市场。

　　据恒大集团公告，2020年恒大集团大幅提高销售预期至6500亿。在突如其来的疫情面前，恒大想要达到今年的销售预期，不管是真优惠还是假优惠的套路，恒大都必须先声夺人、先下手为强、抢前占领市场!必要时拿出壮士断腕的决心!

　　疫情之下的地产行业将会加速行业洗牌的过程——越是大公司，越是能抗风险!对于中小型房企而言熬不过去这个冬天，就会被吞并，而恒大、碧桂园、万科、融创、保利等等地产寡头的安全系数反而会越来越强!

　　恒大降价求生、是一个强烈的市场信号!

　　这个时候，碧桂园一定是要跟的，而且力度甚至可能更大——假设其他房企迫于压力也纷纷跟进的话，难免会在全国酿成一波降价潮、可以预料房价将会出现一定程度的下跌。

　　但是大概率事件是下半年随着央行放水和降准降息房价止跌回稳，不排除一线城市的房价又要上涨。

　　想买房，就趁着这个波段操作吧——事实上、这次的疫情也教育我们：现阶段只有当你拿着房产证才能由外地进城，只有业主才能进小区，你就明白房子该买的还得买!

　　职小白呀

　　你好，我是职小白。

　　恒大在新年祭出这样一个大招，对整个市场的搅动是十分明显的，其他房地产商也会逐步效仿，使出各大招数，来刺激经济增长，房地产商看到了疫情带来的经济增长点，主动出击，确实是一个妙招。

　　但我们冷静分析，主要也是被实际状况所逼，恒大今年上半年回有一笔借款到期，公司还款压力大，必须要在短时间内收回部分资金，用于还款，这是逼不得已的，何况疫情让很多售楼部都歇业了，只能想出线上销售，来争取主动的优势，缓解资金压力。

　　其次是套路得人心，线上的销售还是消费者对象的引流，这个利用社交销售，是一大突破口，特别是宅在家里的人口压力，让更多的人重新考虑到置业的问题，面向社交销售，能更快更广更快的销售给刚需群体，能够深度挖掘客户，是一个销售的裂变行为。

　　三是先提后降彰显诱惑力。恒大布局长远。年前逛售楼处时，很多楼盘都提示，年后会提价，买房要趁早，现在提供了折扣，整个计算下来，对比年前的价格确实要低一点，但是没有想象的那么大折扣，到仍然是很吸引人的，很多人趋之若鹜，因此购买力也被大力激发。

　　可以说，这一招主动出击，确实给其他房企造成了很大压力，但是纯粹就销售来说，还没有达到预期效果，下一步其他房企觉醒，全部复工以后，肯定也会出具更大更热闹的优惠，来吸引客户群体。