为啥子万科不去三四线开发，而恒大，碧桂园却很积极？

　　旺旺虎

　　公司战略不一样，定位不同，出发点不同而已，没有区别。对于万科、碧桂园、恒大等等房企都是一样，都需要根据市场变化而变化。第一：万科曾经是行业第一，说明在一二线城市深耕的战略是稳定有钱途的。不过万科不做老大有几年了，市场格局之变，起于2014年，当时银根紧缩，楼市库存高企，万科从高歌猛进转为稳健向前。

　　2015年，恒大、碧桂园等开始大力发展房地产，且布局三四线城市，甚至五六线城市，万科却依然坚守一二线城市。我们都知道三年棚改、货币化安置计划出台，敢于加杠杆、囤地、高周转的房企们近几年销售额均增长3倍以上，把万科从龙头第一的宝座上拉了下来。第二：恒大、碧桂园去三四线城市发展，正是因为万科不去，所以才有发展空间和钱途。对比碧桂园和万科的毛利率不难看出，产品布局一二三四线城市的碧桂园，毛利率一直比万科低近10个百分点，如果把三四线城市销售数据拎出来单算，毛利率恐怕会更低。第三：万科管理层的战略就是坚持重点在一二线城市拿地，三四线城市不会去进。2018年万科便高喊“活下去”，放缓拿地，2019年更是直言，不会在三四线拿地。万科管理层曾多次表态要赚有利润的收入，有现金流的利润。所以即使万科的销售额比恒大、碧桂园差了很多，但是万科就是不去三四线城市开发。第四：任何公司的发展都不是一成不变的，都会根据市场随时调整战略。2020年万科宣布四大事业部拆分为五大事业部，西北成立单独事业部。西北事业部是从原中西部事业部中拆分出来的，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海、宁夏五地，包括西安、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川5个核心城市。第五：在原来区域架构下，万科遭遇瓶颈，必须寻找新的区域增长点，所以万科在西北战略扩张意图相当明显。过去多年，万科一直是南方、上海、北方、中西部四大区域，中西部区域多年来都是处于第四的位置。但近年来中西部区域销售额逐年上升。2019年，中西部区域的销售金额达1506.58亿元，仅次于上海区域，销售面积占比为30.07%，跃居四大区域之首。第六：其实每家房企的策略都是不一样的，碧桂园是典型的农村包围城市策略，几乎遍布了全国各个城乡结合部，恒大、碧桂园无论是大城市还是小城市，无论是市中心还是城乡结合部，基本都能看得到存在的楼盘。第七：万科作为最早房地产开发商之一，一直都是深耕一二线，房地产产品定义不一样，但是随着房地产行业趋紧，一二线城市开发成本越来越高也是很多房企需要面对的事实。第八：碧桂园、恒大等房企相对于万科来说，都是后来才进入房地产，为了控制拿地成本等开发成本进而增加利润，所以才去三四线开发。碧桂园、恒大通过三四线城市的刚需市场快速回笼资金，接着去开发下一个楼盘。通过不断地资金周转流水增强自己的活力，从而将开发销售额越做越大。第九：碧桂园、恒大通过高周转整合了市场资源和开发成本以后，才逐渐发展壮大的。我们大部分人买不起一二线大城市的房子，只能选择购买三四线城市的房子，所以大部分刚需选择三四线城市，大部分投资客选择一二线城市。当然我指的是大部分，还有相当一部分刚需也在一二线城市买房，也有相当一部分投资客在三四城市投资。第十：每个人都有每个人的选择，具体情况具体分析，任何事情都不是绝对的，都不是一成不变的。对于万科、碧桂园、恒大等等房企都是一样，都需要根据市场变化而变化。总而言之，对于万科、碧桂园、恒大等等房企而言选择的战略不同，自然开发的方向也会不同，各有优势，各有所长。大家好，我从事房地产行业已有十多年，擅长公用设备领域，欢迎您点赞关注支持我，我将持续分享更多房地产行业知识，解答您的问题，共同交流学习更多生活必备知识，谢谢您点赞关注支持我。欢迎您在评论区发表自己不同的观点，谢谢您!若有其他问题，请您在评论区留言，我将知无不言，言无不尽，共同交流进步，谢谢您!

　　地产三哥

　　主要是企业的定位不同。

　　首先，我们来看2018年三家年报一组数字。

　　万科去年的销售面积4038万平方米，销售金额6070亿元。均价是15032元/平米。

　　碧桂园去年的销售面积5416万平方米，销售金额5019亿元。均价是9267元/平米。

　　恒大去年的销售面积5244万平方米，销售金额5513亿元。均价是10515元/平米。

　　再来看三家企业的定位。

　　万科是稳，恒大是大，碧桂园是快。

　　万科要求的不是数量，而是质量，不过它数量做的也蛮厉害的。

　　碧桂园和恒大，前几年三四线城市棚改的红利期，布局很猛。所以均价便宜。

　　万科：

　　万科是一家谨慎的房地产企业，首先提出“活下去”的口号。其财务稳健，杠杆率比较低。在头部房地产企业中应该与保守的国企、中海地产不相上下。

　　碧桂园：

　　定位非常清楚，相信三四五线城市的购买潜力。老板杨国强在2019年3月份的业绩发布会上明确表示观点。同时碧桂园的周转非常快。

　　恒大：

　　恒大要求的是规模，每一个项目，都是超级大盘，50万平米以上很常见。

　　恒大的总裁夏海钧去年8月份说不进三线以下城市，但实际是它的拿地价格比较低，在三四线城市外郊是有很大动作的。

　　比较低的地价拿大盘来操盘，很容易将房价抬到一个水平线上，从而获得比较理想的利润水平。

　　整体来说，做房地产，撼山易，撼万科难。

　　金融科技温度

　　本人曾经从事过几年地产行业，对此还算比较了解。

　　其实每家房企的策略都是不一样的，万科和碧桂园属于两个极端。万科几乎只在大城市发展，三四线城市坚决不碰。而碧桂园是典型的农村包围城市策略，几乎遍布了全国各个城乡结合部，但市中心几乎没有看到过碧桂园的身影。而恒大和绿地这种属于两手都要抓的类型，无论是大城市还是小城市，无论是市中心还是城乡结合部，基本都能看得到他们的存在。

　　这种事情也没法说谁对谁错，因为各自主打的客户群不一样。万科热衷于走中高路线，旨在吸引城市精英。而恒大则有点类似于大杂烩，别人有的我有，别人没有的我也有。

　　所以说，在房地产这一块，很难说谁好谁差，这都是要看各自需求的。

　　老徐说财经

　　大家好，我是老徐，一个在努力奋斗的金融民工，请大家关注我，共同探讨财经问题!

　　其实你这个说法并不正确，目前国内规模靠前的开发商，不管在一二线城市还是在三四线城市都有项目布局，只是从整个公司的规模来看，万科在一二线城市的项目占比较高，而恒大、碧桂园在三四线城市的项目占比较低。

　　1、项目开发方向不同每家房地产开发商主要的战略方向是不同的，有的主攻一二线城市，有的主攻三四线城市。比如万科、绿城等开发商，主要的市场就定在一二线城市，企业的项目设计、开发、管理，销售人群都是专注于一二线城市;恒大、碧桂园等开发商，主要的市场定在三四线城市，企业在三四线城市的操盘能力很强，所以一直深耕于这些城市。2、项目战略方向不同每家房地产开发商受到企业自身战略方向的影响，各自的发展目标就会不同。比如万科、绿城等房开商从成立之初就是在城市发展，企业看好一二线城市的发展，因此企业的战略定位就是一二线城市;恒大、碧桂园等企业起步于三四线城市，在后期的发展中更加看好我国城镇化带来的机遇，因此将主要市场定在三四线城市。3、各地项目全面发展作为全国性的开发商，开发的楼盘不会仅仅局限于某一类城市，而是在全国各个条线的城市进行布局，为什么要这么做呢?第一是为了降低风险，万一重仓区域出现了销售下降等情况，可以通过其他没有受影响区域的发展来保证企业的正常发展;第二是规模增长需要，全国性的开发商基本都已经成了上市公司，上市后企业就会面临业绩增长的压力，多方面布局有利于保证企业的业绩增长。

　　全国性的开发商都在加大项目布局，而项目的布局不会仅仅局限于一二线城市或者三四张城市，而是根据企业发展和风险的需要来进行规模扩张。

　　摩天之星商频道

　　2019年8月21日，在万科2019年中期业绩发布会上，万科一改往年的情怀与文艺，多次强调回款、基本盘，并坚定地表示万科继续集中在一二线城市发展，不在三四五线城市拿地开发。同时，万科总裁祝九胜也强调，万科坚持快速销售，积极回款。拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。

　　为什么恒大，碧桂园会去三四线城市?通俗点理解起来，就是一二线城市常态化调控下，很难再有升值空间，于是三四线城市就成了主角，恒大，碧桂园入局也是理所当然，加上投机者的前仆后继，三四线城市房价一路暴涨。

　　恒大，碧桂园他们很敢赌，一二线城市一块地的钱，他们敢跑到三四线操盘四五个，然后把价格超高一倍迅速出货通过高周转降低风险加速收割。是的，通过这个方式碧桂园去年做到了全国第一。

　　理论上来说，这些大房地产商的赚钱逻辑是这样的，先在A城市(上海)最高点卖房子;再到B城市(杭州)低点买入，到高点再卖出;然后拿钱去C城市(绍兴)低点买入，高点卖出，再回到A城市，如此循环;但是这暴涨的背后却有很多问题：

　　1、三四线城市房价的暴涨并不是因为经济、人口发展这些因素，单纯的就是炒起来的;

　　2、暴涨的背后，是因为一二线城市限购后的外溢投机资本炒作;

　　3、另一方面得益于去库存货币化安置的推动。

　　但是随着调控的深入，去库存楼市任务完成，房产投机越发困难，三四线楼市也开始过冬了。

　　为什么万科不去三四线?

　　1、棚改货币化

　　之前，三四线城市最主要的经济增长要得益于棚改货币化(也就是拆迁费)，市场有了新资金，也产生了大量需求，这也是经济情况好的时候刺激市场的一种手段。小米手机、快手、拼多多这些平民化的互联网产品都是在这个时间被带动起来。

　　但棚改却有很大的后遗症，拆了房子还是要买吧，棚改一下增加了需求量，只给现金不给房，逼着他们去买商品房，再加上一些不明所以的炒房客，从而给市场造成一种很火爆的假象。但是现在房子变多，而三四线的人口短时间内却不会再涨。并且如今棚改货币化收紧，货币回笼，大多数三四线城市月收入不过四五千的城市根本不可能支撑得了小一万的房价。

　　不得不说，万科还是最牛的，为了降低风险他们压根就不选择进驻那些没有产业链，没有经济支柱的三四线城市。

　　2、卖不动

　　三四线城市的房价，只能算是纸面上的财富，人口没有增长，三四线城市为列，本身人口为净流出。没有资金，很大概率房子到你的手里就是不动产了，压根没人接盘，卖不出去。

　　自新政策出台以后，碧桂园进入县以及乡镇的计划基本上全部喊停，如今没有动工或者刚拿的土地能退的全退了，我们来看下面一组数据。恒大和碧桂园与2019年9月份已经开始为撤离三四线城市做准备。1、恒大全国楼盘全面降价，加速撤离2、蚌埠的碧桂园都荟，高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平，安徽的其他地级市，碧桂园基本也是全线降价。高点买入的人急，没有自住，没人愿租，更不会有人接手。

　　房地产大佬更急，负债下银行的钱终归还是要还的，压在手上的剩余款终究是要结的，面对目前这样的情况，万科选择不进入三四线城市，我认为算是很正确的战略选择。