[导读]：上海房易 上海楼市，是一个很神奇的市场！ 在多年铁的事实教育下，我身边很多朋友都是凑钱凑资格，也要买上海的房子，或者多买上海的房子。 因为京沪永远涨已经刻进了他们的青...
上海房易
上海楼市，是一个很神奇的市场！
在多年铁的事实教育下，我身边很多朋友都是凑钱凑资格，也要买上海的房子，或者多买上海的房子。
因为“京沪永远涨”已经刻进了他们的青年、中年，他们也经历过不止一次血与泪的深刻体验！
当然，还有一少部分人群，往往读书比较多，在最近几年也发出了怀疑？
一线城市的楼市真的可以永远上升么？
在北京经历过几年的沉浮，深圳二手房持续低迷的这几年。上海的坚挺还能持续多久？亦或者还有多大的上浮空间？
中国楼市的泡沫虽然二三十年来此起彼伏，但一线城市还没有刺破过！所以向内求证往往得不出经验，我们可以观察下国际一线城市的楼市和房价，也许会更有启发！
国际一线城市的房价和房价收入比
此部分中三张表格中的数据选自NUMBEO，numbeo是任泽平团队选用的数据网站，也是数据分析常用网站，经任泽平团队证实，其房产相关数据较为准确，因此，我们也默认其较为准确。为了保持数据的一致性，本文中上海的房产数据也采用其口径（更详细准确的上海楼市信息，请关注一房一万月度上海房产报告即可）。
查看2022年12月份国际一线城市房价可以发现，在中心城区中（市区中心半径8公里区域）国际城市中最高单价依然属于香港，高达21.57万元/㎡；其次，则是韩国首尔和新加坡，分别达到了15.57万元/㎡和14.42万元/㎡的单价，瑞士苏黎世位居第四，为13.29万元/㎡。
其中北京、上海、深圳的中心城区分别以12.59万元/㎡、12.52万元/㎡、12.39万元/㎡位居第5-7位。
而查看国际一线城市外围城区（城市中心8公里以外区域）房价，依然是香港、首尔、苏黎世、新加坡位于TOP4！其中香港外围城区房价达到了14.38万元/㎡。
其中北京、上海、深圳的外围城区分别以6.78万元/㎡、6.76万元/㎡、5.64万元/㎡位居第五、第六、第十三位！
从国际一线城市的房价收入比上来看！上海、北京、香港、深圳最高。上海为47.33，位居第一；北京44.11，位居第二；香港43.19，位居第三，深圳39.59，位居第四。
从国际一线城市年租金收益率上来看，纽约最高，达到了5.68%！伦敦，新加坡、东京、柏林、悉尼都在3%以上。北京、上海、深圳、首尔等均较低，分别为1.62%、1.67%、1.01%、1.1%！说明这几个城市房价相对于租金过高了！
通过与国际一线城市的比较可以看出，上海的房产单价位居前列，但并非最高；北京、上海和深圳的外围城区房产单价往往是中心城区的50-60%，而伦敦、纽约等国际一线城市外围城区房价多在中心城区房价的60-70%左右；同时北上港深四城市的房价收入比位居前四！
对于普通打工人来讲，中国的一线城市房价实在太高了！
压力：上海楼市增幅有限！
在去年春节的一趟列车上，坐在我正前方的一位大叔很神气的向同行年轻人吹嘘。
“你晓得我当初买上海的一套房子多少钱不？”
“四万块！”
那是1998年，虽然我不晓得他这个四万块的房子是大户型还是小户型，但百倍涨幅是差不多的。
我们都经历过不止一个楼市周期和神奇时代！
买房，买房，买房，买房就是一切！不是地铁，不是高铁，是火箭！
到了今天，房产大规模上涨的空间还有么？
可能有，但一定不是上海了。前面已经列过国际楼市数据，现在进一步做下简明分析：
其一，全球性资产配置压制上海的房价冲高
从中心城区房价看，伦敦、纽约、东京、巴黎等城市的房价都低于上海。如果从房产保值增值的考虑来看，其他国际性城市的国际化很多比上海更高，经历过多个经济周期，扛跌性更强。
资产到了千万以上级别，如果愿意，是可以进行全球资产配置的，上海的优点在于较低的持有成本，虽然较低，但上海依然是有房产税的。甚至在下一波的房产税升级时，上海依然有较大概率还是试点城市。
在全球性资产配置角度，上海优势并不明显，高端需求未必能支撑起更高的头部房价效应进行引领。
其二，超高的房价收入比会抑制上海楼市继续走升
上海房价收入比为47.33%，为全球一线城市TOP1
尽管目前房价收入比对于上海的主流购房人群是个伪命题；但逐渐会变成一个重要影响要素，成为真命题！
上海房产的持有者和购买者群体中有三类占较大比重：一是通过城市改造获得安置以及货币资金的本地人，但旧改已经接近尾声，未来主要是城市更新的小打小闹；二是全国高资产家庭子女进驻上海进行资产升级；三是精英打工人进行的资产购置。
当中国的城市化进程缓慢下来时，前两个人群对楼市的影响就会大幅弱化；高收入人群则越来越成为楼市的重要支撑。
高收入人群数量和城市工作人群总基数有一定的比例关系。以香港来看，40-50倍的房价收入比可能已经是一线城市的房价收入比天花板！
按此推算，上海平均收入如果不能大幅增长，在房价收入比不大幅拔高的前提下，上海房价也不大可能大幅增长！
其三，一线分流与新一线崛起
全国高资产家庭的子女进驻上海以及精英打工人进驻上海的前提则是上海和其他二线和新一线城市有足够的能级差！
很遗憾，这种能级差正在下降！
十年前，上海的商业、公共设施、交通、营商环境是比其他二线城市优秀很多很多很多的；现在则逐步缩小，这固然是城市建设周期的原因，但也有房价因素。
部分年轻人由于高房价压力，一毕业就选择新一线城市和二线城市了！
数据来源于：校园招聘平台-梧桐果
更何况，国内还有北京、深圳、广州等一线城市。在一线城市房价整体受到严格调控的前提下，上海要一骑绝尘，怕是有些困难！
支撑：越是国际化，上海楼市越稳定
实际上，上海楼市虽然大幅冲高概率不大，但下行风险依然也很小。
因为，国际一线城市的房价都是比较高的，伦敦、纽约、新加坡、首尔、苏黎世等城市中心城区的房价每平米都超过了十万人民币。
上海作为国际一线大城市，中心城区房价十多万属于第一梯队，虽然对比普通民众高了些，但对比国际城市，也属正常。
同时，尽管房价收入比较高，但上海新房有坚实的购买力支撑。这些购买力支撑来自于源源不断的人才支撑。毕竟，房价收入比是按城市所有人收入来计算的。而只有少数人才属于楼市购买力。
上海每年8万套以上的新房供应，只面对十多万的客户群体就可以了。而单每年在上海就业的毕业生群体就有超六十万，而其中上海应届硕士、大部分海归群体都可以直接落户买房！
通过与国际一线城市对比，我们可以发现，对于上海楼市来讲，上海楼市既有压力也有潜力!
上海作为全球房价收入比最高的一线城市，在城市能级差与二三线逐渐所限的今天，在未来数年内，将越来越依赖城市的工薪阶层购买新房！在全球资产配置的背景下，房价大幅上行可能性不高！
同时，上海作为国际城市，房价并非最高，与伦敦纽约新加坡等差异不大，上海作为中国楼市最坚挺的一线城市，依然有着大量高素质人才每年奔涌而至，对上海楼市形成足够的支撑。
可预见的将来，上海楼市依然以稳定为主，随经济周期缓步上行。对于购房者而言，上海的保值增值属性是一直都有的，而产业环境、文化氛围、居住便利也属一流。住在上海，置业上海，依然是一个不错的选择！
上海楼市，是一个很神奇的市场！
在多年铁的事实教育下，我身边很多朋友都是凑钱凑资格，也要买上海的房子，或者多买上海的房子。
因为“京沪永远涨”已经刻进了他们的青年、中年，他们也经历过不止一次血与泪的深刻体验！
当然，还有一少部分人群，往往读书比较多，在最近几年也发出了怀疑？
一线城市的楼市真的可以永远上升么？
在北京经历过几年的沉浮，深圳二手房持续低迷的这几年。上海的坚挺还能持续多久？亦或者还有多大的上浮空间？
中国楼市的泡沫虽然二三十年来此起彼伏，但一线城市还没有刺破过！所以向内求证往往得不出经验，我们可以观察下国际一线城市的楼市和房价，也许会更有启发！
国际一线城市的房价和房价收入比
此部分中三张表格中的数据选自NUMBEO，numbeo是任泽平团队选用的数据网站，也是数据分析常用网站，经任泽平团队证实，其房产相关数据较为准确，因此，我们也默认其较为准确。为了保持数据的一致性，本文中上海的房产数据也采用其口径（更详细准确的上海楼市信息，请关注一房一万月度上海房产报告即可）。
查看2022年12月份国际一线城市房价可以发现，在中心城区中（市区中心半径8公里区域）国际城市中最高单价依然属于香港，高达21.57万元/㎡；其次，则是韩国首尔和新加坡，分别达到了15.57万元/㎡和14.42万元/㎡的单价，瑞士苏黎世位居第四，为13.29万元/㎡。
其中北京、上海、深圳的中心城区分别以12.59万元/㎡、12.52万元/㎡、12.39万元/㎡位居第5-7位。
而查看国际一线城市外围城区（城市中心8公里以外区域）房价，依然是香港、首尔、苏黎世、新加坡位于TOP4！其中香港外围城区房价达到了14.38万元/㎡。
其中北京、上海、深圳的外围城区分别以6.78万元/㎡、6.76万元/㎡、5.64万元/㎡位居第五、第六、第十三位！
从国际一线城市的房价收入比上来看！上海、北京、香港、深圳最高。上海为47.33，位居第一；北京44.11，位居第二；香港43.19，位居第三，深圳39.59，位居第四。
从国际一线城市年租金收益率上来看，纽约最高，达到了5.68%！伦敦，新加坡、东京、柏林、悉尼都在3%以上。北京、上海、深圳、首尔等均较低，分别为1.62%、1.67%、1.01%、1.1%！说明这几个城市房价相对于租金过高了！
通过与国际一线城市的比较可以看出，上海的房产单价位居前列，但并非最高；北京、上海和深圳的外围城区房产单价往往是中心城区的50-60%，而伦敦、纽约等国际一线城市外围城区房价多在中心城区房价的60-70%左右；同时北上港深四城市的房价收入比位居前四！
对于普通打工人来讲，中国的一线城市房价实在太高了！
压力：上海楼市增幅有限！
在去年春节的一趟列车上，坐在我正前方的一位大叔很神气的向同行年轻人吹嘘。
“你晓得我当初买上海的一套房子多少钱不？”
“四万块！”
那是1998年，虽然我不晓得他这个四万块的房子是大户型还是小户型，但百倍涨幅是差不多的。
我们都经历过不止一个楼市周期和神奇时代！
买房，买房，买房，买房就是一切！不是地铁，不是高铁，是火箭！
到了今天，房产大规模上涨的空间还有么？
可能有，但一定不是上海了。前面已经列过国际楼市数据，现在进一步做下简明分析：
其一，全球性资产配置压制上海的房价冲高
从中心城区房价看，伦敦、纽约、东京、巴黎等城市的房价都低于上海。如果从房产保值增值的考虑来看，其他国际性城市的国际化很多比上海更高，经历过多个经济周期，扛跌性更强。
资产到了千万以上级别，如果愿意，是可以进行全球资产配置的，上海的优点在于较低的持有成本，虽然较低，但上海依然是有房产税的。甚至在下一波的房产税升级时，上海依然有较大概率还是试点城市。
在全球性资产配置角度，上海优势并不明显，高端需求未必能支撑起更高的头部房价效应进行引领。
其二，超高的房价收入比会抑制上海楼市继续走升
上海房价收入比为47.33%，为全球一线城市TOP1
尽管目前房价收入比对于上海的主流购房人群是个伪命题；但逐渐会变成一个重要影响要素，成为真命题！
上海房产的持有者和购买者群体中有三类占较大比重：一是通过城市改造获得安置以及货币资金的本地人，但旧改已经接近尾声，未来主要是城市更新的小打小闹；二是全国高资产家庭子女进驻上海进行资产升级；三是精英打工人进行的资产购置。
当中国的城市化进程缓慢下来时，前两个人群对楼市的影响就会大幅弱化；高收入人群则越来越成为楼市的重要支撑。
高收入人群数量和城市工作人群总基数有一定的比例关系。以香港来看，40-50倍的房价收入比可能已经是一线城市的房价收入比天花板！
按此推算，上海平均收入如果不能大幅增长，在房价收入比不大幅拔高的前提下，上海房价也不大可能大幅增长！
其三，一线分流与新一线崛起
全国高资产家庭的子女进驻上海以及精英打工人进驻上海的前提则是上海和其他二线和新一线城市有足够的能级差！
很遗憾，这种能级差正在下降！
十年前，上海的商业、公共设施、交通、营商环境是比其他二线城市优秀很多很多很多的；现在则逐步缩小，这固然是城市建设周期的原因，但也有房价因素。
部分年轻人由于高房价压力，一毕业就选择新一线城市和二线城市了！
数据来源于：校园招聘平台-梧桐果
更何况，国内还有北京、深圳、广州等一线城市。在一线城市房价整体受到严格调控的前提下，上海要一骑绝尘，怕是有些困难！
支撑：越是国际化，上海楼市越稳定
实际上，上海楼市虽然大幅冲高概率不大，但下行风险依然也很小。
因为，国际一线城市的房价都是比较高的，伦敦、纽约、新加坡、首尔、苏黎世等城市中心城区的房价每平米都超过了十万人民币。
上海作为国际一线大城市，中心城区房价十多万属于第一梯队，虽然对比普通民众高了些，但对比国际城市，也属正常。
同时，尽管房价收入比较高，但上海新房有坚实的购买力支撑。这些购买力支撑来自于源源不断的人才支撑。毕竟，房价收入比是按城市所有人收入来计算的。而只有少数人才属于楼市购买力。
上海每年8万套以上的新房供应，只面对十多万的客户群体就可以了。而单每年在上海就业的毕业生群体就有超六十万，而其中上海应届硕士、大部分海归群体都可以直接落户买房！
通过与国际一线城市对比，我们可以发现，对于上海楼市来讲，上海楼市既有压力也有潜力!
上海作为全球房价收入比最高的一线城市，在城市能级差与二三线逐渐所限的今天，在未来数年内，将越来越依赖城市的工薪阶层购买新房！在全球资产配置的背景下，房价大幅上行可能性不高！
同时，上海作为国际城市，房价并非最高，与伦敦纽约新加坡等差异不大，上海作为中国楼市最坚挺的一线城市，依然有着大量高素质人才每年奔涌而至，对上海楼市形成足够的支撑。
可预见的将来，上海楼市依然以稳定为主，随经济周期缓步上行。对于购房者而言，上海的保值增值属性是一直都有的，而产业环境、文化氛围、居住便利也属一流。住在上海，置业上海，依然是一个不错的选择！
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