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恒大尚有72万套期房未交付,会否彻底烂尾?3年内完成交付概率大

[导读]:王五说说看 恒大还欠多少套期房没有交付?恒大的财报没有公布具体数据但我们可以通过三张图大致推算出来。 大家先要理解一个叫合约负债的财务报表项目。如果是在境内上市,这个...
王五说说看
    恒大还欠多少套期房没有交付?恒大的财报没有公布具体数据但我们可以通过三张图大致推算出来。

    大家先要理解一个叫“合约负债”的财务报表项目。如果是在境内上市,这个项目叫“合同负债”,名字略有差别,意思是一样的。

    合约负债计量的是公司有交付义务,实际上还没有交付的商品总额。房地产开发企业的商品是房子。假设张三首付20万元、贷款80万元,总共花了100万元购买了一套期房,开发商的合约负债会增加100万元,直到房子交付给张三后合约负债才会减少100万元。

    理解以上内容后来看下恒大目前的合约负债金额。根据2023年半年报显示中国恒大当下的合约负债总额为6039.8亿元,数额很大,包含了多少套待交付期房呢?需要推算出每套房子的平均售价。

    恒大的2022年财务报告披露了去年一整年的交付量,一共是30.1万套房。

    截至2022年12月31日的合约负债总额为7210.2亿元,2021年年底的数字为9743.5亿元(图三)。换言之,一年下来合约负债减少了2533.3亿元,是因为交房后减少的。

    交付了30.1万套房使得合约负债减少了2533.3亿元,由此可以计算出每套交付房产的平均售价为84.2万元左右。

    恒大的项目主要在三、四线及以下城市,假设均价为1万元每平方米,房子的建筑面积为80平方米,总价为80万元,与推算出的84.2万元的平均售价相仿,得到了验证。

    数据有了就可以计算了。

    到今年6月底恒大披露的合约负债为6039.8亿元,差不多是所有未交付期房的总价,单套期房平均售价为84.2万元,由此可以计算出尚未交付的期房数量大致在71.7万套左右(6039.8亿/84.2万)。

    将近72万套的期房是72万个家庭数十年甚至两三代人的财富积累,他们会否因为恒大愈发严重的债务危机和许家印被实施强制措施而血本无归呢?

    先分析今年上半年恒大的“保教楼”情况。2023年的半年报没有公布今年1-6月交付了多少套房,我们还是用之前的方式推算。半年时间恒大的合约负债由7210.2亿元下降至6039.8亿元,减少了1170.4亿元。每套房84.2万元,所以上半年交付了13.9万套房。

    按照这一交付进度,两年半至三年可以消化掉剩下的71.7万套期房,之前买了期房的业主最晚在2026年下半年能够拿到房子。

    以上推测基于当下情况,恒大未来的财务状况是否会更加糟糕、处境会否更加艰难不得而知。当然,也可能起死回生,国内楼市复苏使得恒大的回款加速,“保交楼”进度得以加快。两种不同的情形都是有可能出现的。

    买了期房的业主们最不愿意看到的是恒大破产清算,理论上来说这种情况会让业主损失惨重。

    不过,目前来看不会发生,因为据我所知“保交楼”是各地政府的重要任务,必须要完成。这已经不只是商业问题了,是民生问题、是经济问题,甚至是政治问题。

    因此,不是给广大买了恒大期房的业主吃糖,我认为期房肯定会造好交付,只不过是时间问题。如果恒大真的到了破产清算的地步,那么必然会有国资开发商接盘,接收恒大地产的资产和负债,就像最近新成立的国资保险公司海港人寿全面接盘严重资不抵债的恒大人寿一样。

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