多年捧着房地产行业最赚钱金钵盂的恒大，为什么会陷入债务危机？

事说风雨
    中国的房地产经济，由房价的理智起始，后经资本的进入变成全民炒房。我们的职能部门对房地产管理，缺少对房地产全面科学系统的研判和预警，以及银行及把信贷的鸡蛋放到一个篮子里，放任信贷管理导致最后的失控，最终形成被资本膨胀起来的房地产泡沫经济。而银行监管部门也因为过分相信依赖房地产经济无限量的贷款，成就了以恒大集团为代表的仅用39亿的资本，就从128家银行和民间神话般地盘出近2万亿的流动资金。根据相关数据显示，恒大的总资产约为2.3万亿元左右。也就是说，恒大的债务在总资产中的占比基本已经接近100％了，这比很多国家的外债都要高。这是一件多么不可思议的事。无论是从注册资本还是总资产的角度来看，恒大都不具备借到2万亿元的能力，但是几乎是以“空手套白狼”的方式，从银行和社会获得了巨额贷款，恒大居然神话般的办到了！

    于是，恒大的神话不仅把银行拉入了金融和债务危机的风险中，也给无数材料供应商和买恒大楼盘，既扛着房贷利息又不知何时，甚至能不能能拿到楼房钥匙的无数买房人，造成一个个家庭的经济危机和困惑。今天不仅仅是恒大一家负债率如此骇人听闻，碧桂园，融创、绿地及许多房地产城投公司，也相继曝出负债有可能暴雷的新闻。那么，多年捧着房地产行业最赚钱金钵盂的恒大，为什么会陷入债务危机？

    早在2016年的时候，就有经济专家指出：恒大的高杠杆运营模式存在着极大的风险。但在当时，对于外界的这些声音恒大并未放在心上。因为当时的房地产市场，高杠杆运营模式的房企不止恒大一家。这样一种高杠杆高风险负债利率，看似完美的运营模式，却隐存在着一个致命的缺陷。那就是一旦我国的房价下跌，恒大就将面临着资不抵债的风险。果然如2016年这位经济专家所言，随着我国“三道红线”政策的出台，楼市调控的力度也是不断上升。最终，恒大债务危机的导火索终于被点燃了。

    2021年12月12日，在第九届企业家发展年会上，被网友称之为，最有良心，最具民意，爱国爱民的网红企业家曹德旺受主办方邀请在会上发言，他在谈到恒大时表示：“许家印总共只有39亿资本，贷款可以做到两万亿，这是中国式金融，我们在学美国时，可能标点符号没有看着学好！”曹德旺这次是比较婉转地批评了金融机构盲目放贷给恒大。有消息透露，恒大实际净债务为1.95万亿，主要还是发行的企业债券，以及欠供应商的钱，而恒大欠银行的贷款并不是很多，大约有6000多亿。但即便是如此，恒大的金融杠杆率也是很高了。要知道，蚂蚁金服上市也只不过是拿30亿撬动3000亿的杠杆而已。可能有人会问，恒大只有39亿如何能欠下1.95万亿的债务呢？

    对于银行来说，恒大当时手里握有大量房子和土地，这都是能够不断升值的东西，是银行眼里的最优质的抵押物。所以，各银行都很愿意把钱放贷给恒大。而对于恒大的供应商来说，恒大欠下供应商的钱也并不急着要催讨，因为就算恒大还不出货款，可以拿土地和房子来抵债。在拿地之后就可开始卖期房，这样可以把买房者的资金都吸收进来。如此操作拿着购房者的钱来造房子，连向银行贷款的利息都可以省下来了，因此欠下了购房者大量的预付房款。在此之前国内房价在不断在上涨，新建商品房不愁卖不出去。买期房虽然便利了房企建房的资金支持，但对于购房者来说很不公平。一旦房企出现资金断裂，或者破产倒闭，购房者就会面临烂尾楼、不断延期交房，或者无期交房的可能。

    因为恒大的口碑和银行贷款房企不健全的管理制度，很容易就能拥有众多资金支持。有了资金的恒大不断地进行多元化扩张，投资矿泉水、电动汽车、养老行业等领域，这些领域分流出去恒大的大量资金，不断消耗分流出去的资金又没有利润回报。于是，恒大就不得不断地向外举债，于是债务像雪球越滚越大。可以想象，如果恒大不发展多元化投资，而是像万科一样只在房地产领域发展的话，债务雪球也就不会这么大。由此不难看出，恒大今天的高负债务危机不是偶然的，这种危机既有来自恒大自身的原因，又有市场金融经济和管理缺陷所造成的结果。恒大集团此次的债务危机迅速发酵，我们甚至担忧我国房地产企业负债普遍偏高，其他房地产企业也有陆续暴雷的可能。

    恒大此次债务危机，对于行业的冲击和警醒作用是非常大的。从一般的角度而言，恒大集团是我国房地产市场的一个缩影。银行业在房地产领域投放了如此之多的贷款，银行对信贷企业实行贷款集中度管理，亟待加强资金流向监管是非常有必要和势在必行的。据资料显示，房地产长期以来占据国内GDP总值的23%左右。但是碧桂园、保利、绿地、融创等六家房企的资产负债率超过了百分之八十，其他房企的资产负债率也普遍在百分之七十以上。目前房地产市场的发展速度在下降，无论是给房企的贷款，还是给购房者办理的的抵押贷款，风险都在增大。

    因此，如何防范杜绝恒大式的爆雷风险，银行压低房地产贷款在银行贷款总量中的比重，确保银行系统的稳健运转非常重要。在落实贷款集中度管理的同时，银行业应该对资金的流向加强监管，防止经营用途的资金违规流入房地产市场。对企业的资金流向监管，可以采取“专户管理”的办法。对企业发放的贷款，建立专门账户进行管理。当企业要将资金用于经营活动时，银行会审批相关材料，确保资金不被挪用。此外，还可以建立跨行监测机制。因为单个银行对客户信贷资金的监控难度很大，资金的跨行流动往往难以有效监测。另外，还要切实提升银行信贷的管理水平。银行应该对客户提前调研，了解客户的实际经营状况等信息，对借款人使用贷款的投资方向进行了解。在对资金流向进行监管的时候，不能单纯依赖票据等纸质材料为凭据，以防止企业挪用信贷资金。

    鉴于目前恒大债务危机的警示效应，我们应该取消房企的期房预售许可机制，监管单位急需建立失信人惩戒机制。对于违规挪用信贷资金的责任人，予以公示，并纳入黑名单，使其今后在申请银行贷款时面临障碍。此举也可以提高企业的违法成本，让借款人在规定的范围之内使用资金。银行应该减少对这类房企的贷款额度。一些口碑良好的房企，比如万科响应国家降负债的号召，走轻资产路线。2021年万科的资产负债率为27.74%，而恒大的1.95万亿的债务危机是12个省GDP的总和之多，12省GDP的总和啊，同志们！万科在国家出台的“三道红线”政策下依旧健康运行，这一点也充分说明一个企业的社会责任和企业良知是多么的重要。

    最后最关键的就是，国家提升的科技创新更加重要，我们的国内生产指标和GDP不能单纯依赖房地产，也不能把房地产当做填补国内生产GDP指标的肥肉，需要了随时各一块卖掉为GDP充饥，更不能易房地产经济过日子。目前国内的房价一直虚高不下，给年轻人创业生活和百姓的生活造成了极大的压力和困惑。实行房地产的软着陆，挤出房地产经济的泡沫势在必行，房价降到理性的价格上，是涉及国计民生和国民经济健康发展的重中之重，

    另外，企业营商也不是一个道德违法之地，失信企业和个人一定要受到制裁才对，社会公信力不能因一个或者几个企业被破坏。只有这样才能服众，才能达到预期的社会和经济效应。银行金融信贷单位，应该多关注扶持那些像福耀、格力、华为、京东等一大批有企业良知和社会责任心的企业，让这些有社会责任感的有良知的企业健康发展，并以此树立爱国爱民的优秀企业做旗帜，扶正抑邪，弘扬社会的公平正义，也是金融企业应该有的责任，那么社会企业风气，以及营商环境就会有一个质的提高，也不会伤那些爱国爱民奉公守法企业的心。