断供潮来袭，烂尾楼到底是怎么烂尾的？

东太湖超鸽
    去年恒大正式公开违约那会，我在《旧文新发｜超鸽复盘恒大地产的债务危机》一文中，大概描述了恒大为代表的激进开发商是如何玩高周转，把盖房子玩成了资本运作，是造成这一波烂尾盘“断供潮”的始作俑者。

    许多新闻报道和自媒体也都在分析这个问题的来龙去脉，大体与我当时的判断是一致的，再来做一个复盘。

    造成楼盘烂尾主要有两种情况：没钱了，或者钱没了，看似一样， 实则区别很大。

    "没钱了"的确是钱的原因，过去有很多小开发商资金实力不足，拿地主要靠关系，有的甚至土地款都不付，当时的预售制度比现在随意得多，地基都没打就开始卖房子。

    如果房子卖得好，销售回款能覆盖土地款和建安成本，排除老板卷款跑路之类的意外，正常不会烂尾。万一房子卖不掉，老板自己又没钱，则大概率要烂尾。

    “钱没了”不只是钱的原因，更多是人的问题，也就是最近被网友强烈谴责的：预售资金被开发商挪用，住建局和银行监管不力。其实还有一个普遍存在的现象是开发贷的资金也容易被挪用，但凡这两个环节有一个落实到位，房子都不至于烂尾。

    高周转时代，几乎所有楼盘都会去银行申请开发贷，因为高周转的本质就是将资金使用效率绷到极限，开发贷是最常规融资手段。贷款金额最高为总投资的七成，资金用途只能是支付工程款或材料款。

    而土地款一般就要占到总投资成本的四成，建安成本其实只占三到四成。按理说，只要开发贷资金严格落实受托支付，覆盖施工方和供应商的费用一定没问题不大。

    现实情况却有很多楼盘的开发贷已经提完，房子却烂尾了，原因就是开发贷的资金被挪用。所以恒大两万亿债务中，金融机构只欠了5700亿，供应商却欠了9000亿，多家上市公司和建筑商直接被拖到破产，包括知名的南通六建。

    那开发贷资金是怎么被套走的？银行正常应该根据总包合同约定的工程进度和付款节点进行放款，还需要监理报告来核实施工进度。实际操作中，很多开发商为了提前拿到贷款，可以量身定制一份“假”总包合同提供给银行作为放款依据，连监理报告都可以做手脚。有的大型房企会有自己的监理公司，比如碧桂园有一家国晟监理，运动员裁判员都是自己人，当然可以为所欲为。

    如果是负责任的银行，去工地看一下就知道工程进度是否匹配，往往很多时候，银行为了业绩，做到书面材料表面合规就会放款。所以这个问题上，那些不负责任的银行确实也难逃干系。

    还有一个受托支付环节是绕不过的，也就是贷款资金必须直接打给总包，这个是由贷款银行操作。但是很多无良开发商会和总包串通，收到钱后再把钱还给开发商，或者这笔钱用来抵销过去的欠款，相当于这个项目的工程款还是没有支付，或只付了一部分。总包之所以愿意这么做，多数时候也是迫不得已，因为过去被拖欠了太多工程款，不这么配合做，更加要不到钱。

    对于开发商来说，工程和材料的欠款都属于商业信用，本质上也是一种融资，还不用付利息，所以能拖的欠款必须往死里拖。被套走的开发贷资金，基本上都被抽回集团公司拿地去了，或者归还到期的贷款、债券和利息，或者支付其他拖不下去欠款。

    另外一个问题就是网友们更关注的预售资金怎么被挪用的。关于这个事情，郑州住建局和当地银行已经开始撕逼。网上有一段视频，郑州某银行行长称：监管银行必须拿到住建部门出具的同意函件后，才能让开发商划走预售资金。后来住建局出面否认了，还声称要起诉银行。

    这个行长讲的是有道理的，除非胆子够大，正常来说，要划走预售资金，不经过有权部门同意是办不到的。但也不排除真有胆子很大的银行，如果是这样，那这家监管银行的问题十分严重。

    一直以来，全国并没有统一的预售资金监管制度，各地实行“一城一策”，执行尺度也是松紧不一。这波“烂尾楼”大多集中在三四线城市，也有郑州这种二线省会城市。很有可能是因为这些地方经济水平毕竟还是欠发达，房地产市场并没有那么活跃，开发商不太愿意去拿地。

    为了卖土地，吸引人来投资，这些城市有意愿放松监管，也就容易被开发商“钻空子”，你情我愿下违规使用预售资金。在顺风顺水时还相安无事，碰上房企集体休克，才发现全部都在裸泳。所以我也认为在这个事情上，主要还是监管部门的责任。

    业主按揭买房的话必须网签，购房款和按揭贷款资金必须进监管账户，如果全款买房可以先不网签，资金就未必会进监管户。所以全款买房给你打九八折，就是这个道理，开发商更容易自由支配预售资金。

    如果是做了开发贷的楼盘，监管户也会开在贷款银行，预售资金入账后，应当是优先归还银行贷款，然后再用于其他用途，实际情况也是很多银行会同意开发商先不还贷款。

    最终也是利益问题，行情好时开发贷是银行的优质业务，金额大风险低收益高，有些规模较小的县域支行干一笔可以吃三年。银行又十分内卷，好项目都要靠抢，从而在与开发商博弈过程中，主观上也愿意降低贷款资金和预售资金的使用条件。

    银行也不情愿放款后没多久就开始还款，还了就收不到利息嘛。多数开发贷都是三年到期才结清，开发商也不可能把预售资金一直躺在账户，自然而然钱就没了。

    那钱哪里去了？跟开发贷一样，被抽回集团公司拿地去了，或者归还到期的贷款和债券，还有利息，或者支付其他拖不下去欠款。

    所以，预售资金被挪用，当地监管部门一定责无旁贷，银行或多或少也存在问题。在过去银行都很硬气，谁停贷就起诉谁，不过这次属于群体性事件，影响巨大，银行一定不会贸然动手，不然准被全国人民骂到狗血淋头，“吸血鬼”的形象是逃不掉了。

    再者，今时不同往日，最高院曾在2019年对广东某烂尾楼业主停贷案件作出判决，大致是：烂尾风险全部由购房者承担有违公平，银行如存在违规情况，法院支持交房前停贷，并驳回银行起诉购房者偿还贷款本金的请求。

    该判决案例对这波“断供潮”的后续处置必定具有十分重要的参考意义和法理依据，银行想坐视不理恐怕不太可能。

    短短一周多时间，宣布断供的烂尾盘据说超过200个，这是正常的，我预计全国范围内烂尾和准烂尾盘不少于1000个。

    开发商无耻躺平，银行躺着赚钱，代价是几十万个无辜家庭集体陪葬，实在是太残酷。掏空六个钱包，背上三十年按揭，每月省吃俭用还贷，最后房子烂尾了，换了谁都受不了。

    网络上看到过好多悲剧，房子烂尾多年，贷款不得不还，房租也交不起，只能住在没水没电没电梯的烂尾房里，有的家里还有很小的孩子，那些小孩懵懂又无助的眼神，看得让人心碎，眼泪都能掉出来。

    今年爆发“集体断供”在情理之中，目前除了旭辉、龙湖等少数几家，其他主流民营房企已全部暴雷，有几家国企也摇摇欲坠。这里得有多少楼盘要烂尾，据说恒大一家在全国就有1300多个项目，烂一半就要600多个，我上面说总数有1000个算是很保守。

    叠加阴魂不散的疫情，可以说是百业萧条，失业率不断高企。工作都没了，也就断了还贷款的经济来源，更加令烂尾房业主的信心雪上加霜，又申诉无门。一旦有人拍案而起，势必会快速蔓延到全国。

    对商业银行的影响，也远不止他们声称的那样轻描淡写。各家银行几乎同一时间公告宣称：断供楼盘所涉金额不大，占比很小，风险可控。

    这话我是相信的，因为存量房贷金额太大。数据统计，仅A股上市银行的房贷余额接近35万亿，去年净利润合计高达2万亿。烂尾盘多数来自三四线城市，本身房价不会太夸张，按每个项目平均60亩的土地，容积率2.0，房价1万3，按揭比例50%测算，单个盘的按揭贷款金额大概就5个亿。所以各家银行公布的数字多在几千万到几个亿，确实不痛不痒。

    对于银行来说，即便断供的按揭全部形成坏账，也不是说亏不起这个钱。而是说，这些烂尾盘的背后，还有多少没有结清的开发贷，还有没烂尾但是开发商已经躺平，存续的贷款又有多少，一家恒大就是4000多亿，总数起码得万亿级别吧。想消化这部分潜在的坏账非常困难，虽然有土地抵押，但是已经被开发商连带房子一起卖给老百姓了，银行不可能把这块地真的再卖一遍。这个问题其实非常复杂，有机会再专门讨论。

    后续如何处置这些烂尾盘的问题有待观察，我感觉是不容乐观。想当年我们吴江有一个著名的烂尾盘叫“丽湾域”，资金缺口其实就五六千万，硬生生拖了三四年，还是后来房价涨了顺带土地也涨价了，切分出一块空地卖给了万科，土地款溢价部分拿来填了缺口，才最终解决了问题。一个烂尾都这么难处理，现在像郑州这样一个城市都烂尾几十个，谁有什么好办法吗？

    经此一役，房地产的市场逻辑预计将彻底改变。天怒人怨的“预售制”应该会加速被取缔，中小和民营房企基本全部出局，房地产投资增速势必进入负增长时代。

    二十多年来，经济持续高速增长，无数高楼大厦拔地而起，城市化水平接近发达国家。一大票脑满肠肥的房地产开发商，几乎以空手套白狼的方式，抢走了老百姓毕生积蓄，还让人背上巨额房贷，负重前行。如今房企爆雷的风险也主要由老百姓来承担，这不公平。