首套房降息，那已经买了房，而且只有一套房的，利息有变化吗？

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　　此次首套房降息的政策对于已经买了房的贷款利息是没有变化的。

　　一、政策是针对一套房子还没有买的人，目的是刺激市场，鼓励大家买房，而对于已经买了房的，不在此次“照顾”范围内。

　　二、这次央行给出的房贷利率下调指的是首套房的下限。即银行可以给出购房者的最低利率，而不是银行必须给大家的最低利率。

　　如原本首套房商业贷款的最低利率为4.6%，现在最低可以降到4.4%，但事实上大部分地区的利率在5%左右，离4.6%都还有差距，能否降到4.4%还未可知。

　　三、如果是购买的第二套、第三套房子，或者虽然是首套房，但是购买日期在这个政策出来以前，那也只能默默含泪看别人捡便宜。

　　四、对于已经有了贷款的人来说，已经贷款的利息也是可以降低的。是否会降低利息，取决于你的房贷到底是固定利率还是浮动利率。

　　1、如果你与银行签订的是“固定利率”计息方式的还款合同，那么在固定期(一般为5年)内不会调整;

　　2、如果你与银行签订的是“变动利率或按国家政策利率上浮10%”,那么，银行是一年一定的，一年内按合同利率，次年按新调整的基准利率加上浮利率计算你应支付的利息。如果银行利率下调，你的还款利息就会减少。

　　总之，对于刚需买房的市民来说，是一个利好消息。

　　毒舌财经

　　前两天央行宣布正式下调房贷利率下限20个基点，这意味着各大银行在办理房贷过程当中，最多可以在LPR的基础上下调20个基点。

　　而目前5年期LPR是4.6%，这意味着房贷利率最低可以下调到4.4%。

　　大家不要小看这20个基点的下调空间，假如大家在买房的时候，房贷利率比LPR低20个基点，那20年、30年下来，累积减少的房贷可不是小数目。

　　我们来对比一下按LPR定价以及在LPR基础上下调20个基点的房贷利息。

　　我们就以贷款100万，30年等额本息为例。

　　如果利率是按LPR定价，按照当前4.6%的LPR来计算，30年时间累计要还的利息总额是84.55万，月供是5124.44元。如果利率在LPR的基础上下调20个基点，30年时间累计还的利息总额是80.27万，月供是5007.61万。相当于LPR下降20个基点之后，总利息要比正常利息少5.3万块钱左右，月供少120块钱左右。

　　当然，这个数据并不是固定的，未来随着LPR的变动，这个利息有可能上升也有可能下降，但不管利息上涨到什么水平，房贷利率始终会在LPR的基础上下调20个基点来计算利息。

　　所以整体算下来，30年时间LPR下降20个基点至少会少4~5万块钱的利息。

　　4万块钱利息对于有钱人来说可能不算什么，有可能他们一个月的收入就这么多了，但是对于广大刚需人群来说，能省一分钱就是一分，省四五万块钱说不定都够大家装修了。

　　所以在房贷利率下降之后，我相信有些人肯定会有买房的冲动。看到这，估计那些已经买房而且已经办理完按揭贷款的人也会有疑问，现在既然房贷利率下降了，那自己已经办理的按揭贷款利息是否也会跟着减少呢?

　　在这可以肯定地告诉大家，不管银行当前的房贷利率政策是什么，不管房贷利率下降到什么水平，跟存量房贷都没有任何关系。

　　现在的LPR下降20个基点，只针对新办理的按揭贷款，也就是在央行公布这个消息之后办理的按揭贷款，如果银行愿意下调20个基点，那用户房贷利率就可以按照这个规定来执行。

　　但是对于已经办理完按揭贷款的用户来说，不管大家按揭贷款已经还了几年，大家都只能按照之前的利率定价方式来还款。

　　以前办理的按揭贷款有两种定价方式。

　　第一种、按照固定利率计息。

　　从2021年开始，银行就开始批量将房贷定价模式转化为LPR，但在转换LPR之前，很多银行都发布了通告，让用户做出选择，当时如果用户选择固定利率这种模式，那利率就不会改变。

　　比如有人是在2019年办理的按揭贷款，当时房贷利率是5.39%，如果用户不愿意转化到LPR定价模式，那剩余的期限用户的贷款利率全部按照5.39%来计算，不管银行利率出现什么变化，也不管LPR出现什么变化，跟用户都没有任何关系。第2种是按照LPR定价模式来。

　　从2021年开始，如果大家没有自动选择按固定利率模式来定价，那银行就会将存量客户自动转化为LPR定价模式。

　　转换为LPR定价模式之后，大家的房贷利率只跟两个因素有关。

　　第1个是差点。

　　银行在将存量房贷转化为LPR的时候，会按照转化日的实际利率减去2019年12月份的LPR(4.8%)得出一个差值，这个差值会一直保持不变，直到房贷还清为止。

　　比如某一个人是在2021年1月份统一转化为LPR定价模式，当时如果一个人的房贷利率是5.39%，对应的差值就是5.39-4.8=59个基点。

　　这59个基点的差值是不会变化的。第2个是LPR。

　　在计算出差值之后，最终的房贷利率就是LPR加上差值或者减去差值，其中LPR是实行动态利率，每个月央行会发布一次。

　　但是真正跟大家房贷利率有关的是重新定价日的LPR水平，至于重新定价日是什么时候，要看大家跟银行进行的约定，不过从目前各大银行实际情况来看，很多银行都将1月份作为重新定价月。

　　比如一个人在2022年1月1日重新定价，他参考的是2021年12月份的LPR，当时LPR是4.65%，加59个基点之后，真实的房贷利率是5.24%，这个利率在整个2022年之内都是不会改变的，哪怕目前LPR下降到4.6%，或者央行宣布下调20个基点了，但利率下跌都跟大家没有任何关系。

　　所以大家不要想着央行下调房贷利率20个基点之后大家的房贷利息会减少，这是不太现实的问题，还是洗洗睡吧。

　　当然，如果从明年开始，LPR继续下降，那到时大家的房贷利率确实有可能会跟着减少。

　　匀枫财经论道

　　其实在2022年的5月份，涉及到房贷方面的是出台过两个政策，一个是5月15日出台的首套房的银行房贷利率向下调整的措施，另外一个是5月20日出台的LPR贷款利率进行调整的公告。对于已经买过房的民众来说，两份公告代表的意思是完全不同的。

　　如果已经买好房，而且已经成功申请到了房贷，并且正在还贷过程中，那么此时5月15日的首套房的利率下调，对于这些房贷还款人没有任何的影响。因为这里面明确指出，针对的是在5月15日之后申请银行房贷的首套房用户。这些申请人可以在当时的LPR利率下限，再减去20个基点作为房贷利率。那么当时LPR利率为4.6%，那么说明首套房利率最低可达到4.4%了。

　　但是在5月20日，央行出台的LPR贷款利率调整公告中，明确将LPR5年及5年期以上的贷款利率，向下调整15个基点。那么也就是从5月20日之后的LPR中长期利率标准，已经不是4.68%，而是4.45%。这一点对所有的房贷用户都适用。

　　如果是新购房的首套房用户，那么此时就可以将两个政策进行叠加使用。首先未来房贷利率标准适用于新的LPR利率为4.45%了，之后还可以适用于再向下调整20个基点的优惠措施，那么也就是说新购房的首套房利率最低可以达到4.5%。

　　但是对于已经购房的存量房房贷用户来说，只能使用5月20日的LPR利率改变的优惠措施了，因为我们的房贷利率定价公式就是使用“LPR+基点”模式。此时这些用户就需要去看自己当初同银行签订的合同中，涉及到贷款利率调整的时间了。

　　1.如果双方是5月20日到5月31日，约定可以进行年度贷款利率调整，那么到了6月份时房贷还款额就可以下降了。假如100万房贷，30年等额本息还款，那么每个月可以少还将近90元。

　　2.如果双方约定是在6月1日之后，进行年度贷款利率的调整，那么在调整日之前的月份，贷款利率仍然按照原来的利率进行计算，在调整日之后的次月，贷款利率就可以下降了。例如约定的是8月20日进行年度贷款利率调整，那么6月7月8月仍然是之前的还款额，到了9月份还款额就降低了。

　　所以房贷利率的调整跟手里有几套房关联性不大，主要是跟自己手中的房贷款数额以及房贷款的约定属性有关联，比如是否是首套房二套房，以及何时调整利率等等有关。大家现在明白了吧?

　　当过法官的情感作家

　　已经买了房，即便只有一套房的，利息也不会发生变化。理由两点：一、法不溯及既往;二、合同效力具有稳定性。

　　法不溯及既往的意思是后制定的法律不能用于约束新法实施之前的行为。政策的执行也参照法律，降息的新政策不能适用于政策出台之前的行为。

　　法律依据：《立法法》第八十四条法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。

　　合同一旦生效就对合同双方产生法律效力，《房屋买卖合同》及贷款合同只要是有民事行为能力签订的，是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗，就具有法律效力。合同具有稳定性，不因新政策的出台而改变。

　　法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第四百六十五条 【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。

　　火山剪影

　　没用的，央行是降息了，但是银行的息口调整是以年为周期的，就比如如果是去年下半年买的房子，利率大概是6.2%左右，但是今年已经降息降至4.6%，最优质的房源房贷息率还降至4.4%.

　　虽然是降至4.6%，但是当初你签合同是6.2%，而且调整的周期还要等明年的2023年，除非央行能稳住利率或者明年有更利好的消息传出，要不然如果升回来了，那有也什么用，所以现在的房贷一族只能望息兴吧啊。在2019-2020年的利率与现在也没有太大的变化，那时是4.6%-4.8%，与现在也差不多，所以也没什么 用，不过如果你有钱的，可以拿钱还给银行，重新做抵押贷款，这样却是可以省下不少的利息，真的省上很多，如一百万的抵押贷款，差不多可以省三分之一左右的利息，但是你有钱还给银行重新加押吗?