房贷选5年等额本金，拼命加班，舍不得吃穿，就为少付银行利息？

Apple与房
    贷款方式上的抉择明确了以后，我们选择考虑的下一步就是贷款究竟贷多长时间，是尽量的贷短一点呢？还是尽量的贷长一点呢？还是那句话，没有一个统一的定论，我们每个人根据自己的情况，结合自己在不同阶段的不同需求，相机抉择，最终的目的就是使我们的金融效率最大化。

    长贷的资金成本低于短贷

    通过下面一个完整的量化分析，我们会发现一个非常符合我们的一种常识：当真实房贷利率偏低时，再次重申一遍，市场上约只有房贷是如此低于市场平均数的真实利率，可以看成是国家的补贴，远低于实际通货膨胀时，应该尽量的把负担抛给未来，越多越好，越久越好。我们尽可能的选择今天的低供，去借入如此扭曲的低成本的资金，一方面让通货膨胀来稀释你的债务，同时顶起资产来吸纳超发货币！当你能够获得4点几的房贷利率，天呐，你不应该重视这笔财富吗？

    当然了，有些人会说，我不懂的复合再投资，能享受到吗？其实是一样的，因为每期还款数额不大，无非就是：选择压缩自己的时间也好，压缩自己的还款方式也好，你每个月也就多扛了几千块钱，所以说，即使你不懂得再次复合投资，你也不愿意供更大的房产，那么哪怕你把这多出来的钱，在初期，多增加一些有意义的消费，多带孩子玩一玩，多旅游旅游，多带孩子出去看看外面的世界，吃得丰富多彩一点，工作该认真认真，该努力努力，但是也不要拼命过头了，你其实也就享受到了正效率的补贴了。套用吴晓波的一句话 “生命就应该浪费在美好的事物上” 但是不是盲目的浪费在美好的事物上，是在这样一个大前提的情况下，运用这样一个补贴，不要苦哈哈的补贴别人，而要接受这样一个正效率补贴的情况下，把生命浪费在美好的事物上。

    分享一个案例：我有一个哥们，从上大学的时候就是比我优秀很多的学霸，我们都念IT电子系，我关注金融，选修金融，毕业以后先到金融单位，后到科技公司，他毕业以后到了专业对口的科技企业， 他的收入一直都比我高，所以他一路过来成绩也比我好、收入也比我高。只不过在对待金融的效率上我们有不同的理解，当我们在开始买各自第一套房子的时候，其实他认同我的眼光，这其实也是帮他攒了他人生的第一桶金，我们买在了同一个地域的同一个小区，只不过我选择的房贷是30年的等额本息，他认为债多的话，愁！无债一身轻，他选择了5年期的等额本金， 两者的月供完全不是一个数量级的， 因为他看到的是5年期的等额本金银行利息是压低到不能再低了，也就是银行赚他钱最少的模式，所以每个月他拼命的工作。我看他一年365天，他要工作364天，每天24小时中有17-18个小时都在工作，拼命的加班，拼命的赚钱，谈了女朋友也舍不得在外面吃好的，也舍不得出去玩，所有的钱都拿来还贷款， 这是7-8年前的事情了。结婚的时候就请了家里的人草草了事，生了孩子，因房子还没有交付的时候，就租住在一个小房子里面，环境特别的差。你要记住，他的收入是比我高的。而我，在平衡我收入支出情况下，该谈女朋友谈女朋友，该出去玩就出去玩，结婚的时候，该办宴席就办宴席，人生就这么一次，你难道不应该去重视吗？该度蜜月就度蜜月，然后在这个过程当中积累下来资金，再觅得不同的机会，去折腾自己的房产，去卖小换大，去踩中每一轮的周期。7-8年过去了， 我的哥们终于实现了无债一身轻，于是乎，他住在那个小房子里，不算优质品质的小房子里面，忘记了周围的房价，他再也换不起了。而我因为在这个过程当中，踩准了周期， 不断裂变，几套房产轮动置换，到今天他的财富和我的财富相比起来的话， 可能早就难以望其项背了，可能连个背影都看不见了，但是在这里面前提是他的收入一直都比我高，一直到今天，他的收入，他的主动劳动性收入都比我高。所以，在这样一个时代，在这种资本面前，劳动力的收入有时候是相当的孱弱的，我们必须有效结合我们的劳动能力、我们的资本，和我们的才华，从而达到这种整体的金融效率。我们说劳动性收入是为了扛起资产，再用资产抓住这种不同的周期，从而实现我们资产的裂变，并且不断的放大。如果你只是关注自己的劳动能力，不关注资本资产的金融效率，那么长时间来看的话，其实是非常的吃亏的。

    长贷和短贷之完整数据分析

    我们贷款时间究竟是选择10年、20年还是30年呢？是尽量短还是尽量长呢？我们接下来通过数据量化揭示出背后的原理。我们把不同时间段，不同的方式，列一个表格，数据采用上一篇文章《房贷，从数据明细看，应选等额本息，而不应选省利息的等额本金？》中的数据：200万的贷款，在4.9基准利率的基础上95折，我们选出了6种方式，分别是30年期的等额本息、等额本金；20年期的等额本息、等额本金；10年期的等额本息、等额本金；

    我们要从这6种方式中，找到一种规律，从而帮你抉择，到底是在这个过程当中选择多少年期？介于30年期360个月太长了，我们只能阶段性的去截取，我们力争从这个数据模型中，找出规律，帮助大家做出决策。

    来看一下下图，各档与30年等额本息的差值。

    我们说30年等额本息方式是我们的6种还款方式中，最低的月供。所以我们列了第二张表，就是把所有方式的供款，与最低供款30年期等额本息的供款相减。

    30年期的等额本金，比30年期的等额本息第一个月多供2995.16，然后逐年递减。

    20年期的等额本息方式，每个月都一样，所以20年期的等额本息方式每个月比30年期的等额本息方式多供2502.2；

    20年期的等额本金方式也是比30年期的等额本息方式每个月多供5772.94，然后逐年递减；

    10年期的等额本息每个月比30年期的等额本息每个月多供10558.71；

    10年期的等额本金每个月比30年期的等额本息每个月多供14106.27，然后逐年递减。

    从而得出一个各档每个月比30年等额本息多付的一个差值，也就是每个月多付的钱。还是像前图一样还完后就产生一个负值。这张表，我们把不同方式的月还款与最低的30年等额本息10318.73的恒定月还款做一个月的差额表格，即多还现金流表格，从而形成了每一个方式下的差额现金流，比如30年期等额本金第一个月比等额本息方式多还2995.16，多还的部分逐月境地，因为等额本金是越换越少的，到达一定年限后成为负值即开始少还！10年期、20年期、到满期还完后，比之30年期等额本息的还款值也是负值，即 0-10318.73 = -10318.73。所以我们会发现，正值的时候是多还，负值的时候是少还。所有的还款方式与30年等额本息的差值中，都是前面的多还是为了后面的少还，快速的还完也是为了后面的少还，对吧！

    现在我们引入了一个 NPV 的概念：NPV：Net Present Value 的缩写，净现值！即一系列现金流在预定回报率下贴现到今天初始原点价值几何！NPV > 0 则表示正收益，净现值越大，正收益越好！如果不明白NPV也没有关系，记住结论就好了。NPV是所有生意当中，估算生意值不值得投产的一个非常重要的指标。未来赚的钱，贴现到今天，如果是正值表示我有钱可赚，如果是负值，则表明我不应该参与这个生意。

    如果以8%的要求回报率计算：

    为什么要选择8%计算，因为在中国扭曲的这种利率的情况下，中国的通货膨胀率至少是大于8的，如果在8以下呢，基本上你的收益率都是在补贴通胀的，所以我们至少也得要求8%的要求回报率算的。我们现在把这一系列现金流折现到原点，我们看到：

    30年期的等额本金，折算到原点会产生 74052.64 的一笔钱，意思就是说30年交等额本金的正差额，比30年等额本息多付的钱，相当于在原点你一把头多付了74052.64，资金成本相当于贵了3.7%。

    20年期的等额本息的现金流，就是你多供的现金流，如果我们是以8%的现金流来计算的话，贴现到原点，你选择的方式就相当于在原点多付 126524.63，相当于你的资金成本贵了6.33%。

    以此类推，20年期的等额本金，就相当于在原点多付了174049.42，资金成本贵了8.7%。

    10年期的等额本息，资金成本贵了15.72%；

    10年期的等额本金，资金成本贵了16.59%。

    还是常说的那句话，你选择的供款的方式、供款的时间，让你在前期供的压力越大，你多付的钱，其实在8%的要求回报率下来计算，你是大大的增加了你的资金成本， 其实你是非常的不划算的。

    如果我们以6% 的要求回报率计算的话：

    我们通过NPV这个计算方式计算，不同的方式下贵了1.92%、3.42%、4.57%、7.97%、8.36%。

    长贷还是短贷，选择权在你

    我还要提示一下：在本身正效率的前提下，你还多了一项选择权在手。你要明白选择权是非常重要的，如果你选择长贷，在银行制约期满意后，就是银行规定你多长时间不允许你提前还贷 ，1年也好，2年也好，但是一旦过了这个制约期以后，你有钱的话，有机会抓住机会；没有机会的话，你高兴随时还款，你就随时还款好了，这是你的选择权啊！注意，其实从资金效率来说，更好的做法是提前还款的余钱可以作为累积下一次投资的资本。但是如果你一开始就选择10年、20年的满负荷苦贷，万一现金流发生问题，银行可不会和你商量，它可是会来收房子的。所以一正一反，想想何必呢？我们先把选择权拿在手上，表面上多出来的那点利息算个什么呀！如果能够抓住、认知这个财富世界 ，善于运用这样的一个低利息，认知究竟什么是高利息，什么是低利息。我们应该摈弃高利息，抓住低利息，那么你的未来是非常的光明的。

    最后注意：如果买错了，以上分析全是浮云

    本文仅对负债的金融效率进行分析，同时因篇幅有限在不影响本质结论的情况下存在合理的不严谨，我们在这里不是做学术研究的，同时不承担你乱买、瞎买、瞎追涨而造成的投资技术性风险，一定要记住这些金融效率的所有一切都是建立在你的标的物和你选择的时间点准确的基础上的，如果你本身是买错了，那么以上的这些东西都是浮云。