各大银行房贷利率从4.9%上调到5.5%至5.8%左右，对购房者有什么影响？

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　　各大银行房贷利率从4.9%上调到5.5%至5.8%左右，对于购房者，尤其是贷款买房的人而言，购房成本增高，还款压力增加。

　　对于刚性购房者而言，房贷利率上调，可以有效遏制贷款炒房一族，减缓房价的增速。相应的刚性买房者可选房源增多，房子不怕买不到，对于全款买房者资金压力降低，不过这部分群体仍然是少数。

　　对于大部分购房者而言，买房资金来源多来自于银行按揭贷款，本身为了凑个首付款恨不得砸锅卖铁的，耗尽了全家所有积蓄，也有通过其他途径融得的首付款，利息支出只会更高。

　　而房贷利率上调，对于已经承担了过多购买首套房的买房者而言，更是苦不堪言。

　　公元以贷款100万20年，分别按4.9%和5.5%的利率，等额本息还款方式来计算一下二者利息总额和每月还款金额：

　　5.5%的房贷利率下，总利息比4.9%的总利息多了近8万元，每个月还款金额(本息)也有330多元的差距。

　　对于本身收入水平并不高的我们而言，每月还款金额虽然仅差300多块，但也非常沉重了。毕竟工资水平在那摆着，生活成本高，父母养老，孩子教育，压力山大。

　　综上所述，房贷利率上涨，虽然可以在一定程度上缓解购房选房压力，但是更多的需要购房者的购买力还款能力的支撑。利率高了，使得购房者购房成本增高，利息支出和还款压力也是巨大的。

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　　一、现行房贷利率

　　(1)贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是中国人民银行2012年7月6日调整并实施的，种类与年利率如下：①短期贷款六个月(含)5.6%;②六个月至一年(含)6%;③一至三年(含)6.15%;④三至五年(含)6.4%;⑤五年以上6.55%。

　　(2)房贷：银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的，根据信用情况、抵押物、国家政策(是否首套房)、银行信贷资金紧张度等来确定贷款利率水平，如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别，国家规定首套房利率下限为85折，银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策(是否首套房)等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别，有些打折比较多，部分银行利率最大优惠可达85折，有些打折少甚至不打折。

　　2014年，由于资金紧张等原因，首套房贷款利率不再优惠，执行基准利率或者上浮5%-10%，有的甚至更高。

　　从8月份开始，随着诸多城市限购放松，房贷也随之有所放松，银行首套一般执行基准利率，部分银行实行优惠5%的利率水平，同一银行不同地方执行的利率也有所差别。

　　二、房贷期间利率调整问题

　　贷款利息计算是浮动利率计算的，利息随着利率调整而调整。基准利率调整，还款金额也会调整，但是上浮(或下浮)的幅度在贷款期内是不变的，如果基准利率调整，贷款利率则在新的利率基础上进行上浮(或下浮)。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。

　　至于什么时候执行新利率，要根据贷款性质(商业贷款还是公积金贷款)、贷款银行和样关合同规定确定。一般有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率(工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的);二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率(中国银行房贷是这样的);三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。

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　　上调房贷利率最直接的影响就是购房者每个月的月供会增加!

　　按照同样100万贷款30年还来计算，4.9%的房贷利率时候每个月需要偿还5307.27元;5.5%的房贷利率时候每个月需要偿还5677.89元。也就是说从4.9%上涨到5.5%之后购房者每个月需要增加440元左右的房贷支出，30年累计下来相当于多支出13万利息，这对于大部分购房者来说都是一个不小的负担，所以在贷款买房的时候一定要尽可能选择一个能够提供给比较低贷款利率的银行，虽然表面上看起来每个月节省不了多少钱，但累积下来就会说一笔巨款。

　　如果从更长远、更深层次来考虑的话，随着房贷利率上涨，购房者的购房意愿也会出现相对应的下滑，因为不管在什么时候在买房，购房者都会对购房成本进行衡量，一旦购房成本过高的话那么就势必会降低自己的购房意愿，毕竟现在的楼市已经不是以前那个房子买了肯定能涨价的楼市，在房价慢慢平稳甚至下跌的背景下，购房成本过高买房并不能给购房者带来收益，购房者也不会傻傻的买房，没有谁的钱是大风刮来的。

　　这也是为什么在这一轮楼市调控中生存逐渐冷却的原因之一，就是因为随着房贷利率升高，购房者已经可以冷静思考房产升值还是贬值这个问题。实际上现在市场上的购房者对于买房的态度已经慢慢冷却，很多城市的开发商为了销量都在不断打折促销中，就是想要用这种优惠来刺激购房者，不过可惜的是，这好像并没能起到多大的作用。

　　不过虽然房贷利率上涨会让楼市冷静下来，但对于一些有迫切需求的刚需来说，房贷利率上涨也会带来负面影响，例如一些因为结婚而必须要买房的刚需就会购房成本上涨，而承受更大压力，这也是房贷利率上涨带来的最大问题，毕竟银行在对房贷利率进行调整的时候不仅仅是对二套房进行了上涨，对于首套房的贷款利率也进行了巨大上涨。

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　　第一、不论是用于自住还是投资，对于购房者资金主要来自银行贷款的人来说，利息调整影响购房者的支付能力、投资行为和还款压力。

　　第二、利率的上调会在一定程度上抑制购房需求，当然，如果房价一直处于上涨的趋势，即使上调利率，对房地产市场的投资需求也不会减少。

　　第三、银行作为多数房地产开发商的主要资金来源，上调存贷款利率时，增加房屋的建设成本，这对于房地产来讲，都会起到抑止投资的作用。

　　第四、房子从本质上来说是一种特殊的商品，其价格受市场供需影响。成本增加、需求降低，供给不变的情况下，价格下跌，对控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。买房或投资是否稳定还没有一个标准各有各的说法，对于买房者或炒房者来说都想买房后房价上涨，以目前的形式来看都不太客观，大家都知道投资越大风险就越大，如果是用投资来做收益可以在支付宝输入 会云快网，全程托管收益1小时20%以上不拘任何反驳，操作十几分钟就可以等待收益风险低用户基数庞大，因而大受欢迎。

　　当然对于刚性需求者影响不大，另外，其实在2017年已经有不少四线、五线城市房价早已上浮20%，毕竟申请贷款只能找售楼部指定的若干家银行，而这些银行上浮利率都是以最高标准执行，因此，不买房怕房子卖完了买不到，买个房才知道里面套路深，希望广大购房者多看几家多做对比，争取买到心仪的房子!

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　　房贷利率的上调对购房者的影响，显然是房贷利息支出增加，购房成本增加，对购房者来说，购房压力和房贷压力都更大了。

　　举个例子，按揭贷款50万，按揭年限30年，其他因素不考虑，利息总额测算情况如下：

　　由测算结果可以看出：

　　(1)房贷利率由4.9%上调到5.5%，等额本息还款方式下，利息要多还6.67万元，月均多还185.32元;等额本金还款方式下，利息要多还4.51万元，首次还款多还250元。

　　(2)房贷利率由4.9%上调到5.8%，等额本息还款方式下，利息要多还10.08万元，月均多还280.14元;等额本金还款方式下，利息要多还6.77万元，首次还款多还375元。

　　对于购房者来说，无论是已购房的还是拟购房的，房贷利率上调也只能无奈接受，除非你没买或不买了。

　　但是，其实，我们还是可以根据自己的实际情况，在贷款方式、银行选择、利率执行方式、还款方式、按揭年限、首付比例、提前还款等方面进行优化，以期尽可能减少利息总支出，降低当前的购房压力和房贷压力的。1、贷款方式一般有纯公积金贷款、纯商业贷款和公积金与商业组合贷款。

　　如果可以的话，当然是选择纯公积金贷款啦，公积金贷款利率低，最新的5年期以上利率仅3.25%，但公积金贷款额度不高，未必能够满足贷款需求，所以，可以退一步选择公积金与商业组合贷款。

　　如果你没有公积金或者不满足公积金贷款的条件，那就只能选择商业贷款了。2、银行选择每间银行对房贷利率的具体实施政策略有不同，直接影响到实际执行利率，可以多向几间银行了解，综合选择。3、利率执行方式个人住房贷款可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式，但实际上，基本上是浮动利率的执行方式。

　　根据央行公布的1991年-2015年《金融机构人民币贷款基准利率》可知，5年期以上的人民币贷款基准利率总体上是下降的(如下图所示历年基准利率走势图)，因而，我认为选择浮动利率的执行方式是有利的。

　　4、还款方式还款方式分为等额本息和等额本金两种。

　　(1)等额本息，是指在还款周期内，每月的还款额相同。还款额中本金所占比例逐月增加，利息所占比例逐渐减少。

　　这种还款方式，比较适合收入有限、有正常支出的前期还款能力比较弱的人，通常是年轻人。

　　(2)等额本金，是指在还款周期内，每月的还款额不同，逐月递减。还款额中每月偿付的本金相同，利息随剩余本金的减少而减少。

　　这种还款方式，比较适合收入稳定且高的前期还款能力比较强的人。

　　在正常还款且不考虑提前还款的情况下，两种还款方式所偿付的利息总额，等额本息要比等额本金高。

　　两种还款方式的选择，前提是考虑自身当前还款能力。此外，还可结合其他因子综合考虑，比如，其他投资计划、提前还款规划等。5、按揭年限按揭年限从0.5年-30年不等，理论上，为了减少利息支出，应该尽可能的减少按揭年限。但实际上，基于以下几种情况，可能会尽量选择较长的按揭年限。

　　(1)还款能力所限或降低初始还款压力，月还款更从容。按揭期限越长，月均还款额或初始还款额越少。当然，此时还款利息支出也会相应增加。

　　(2)考虑到刚买房时资金的需求量。比如，装修款。

　　(3)投资的机会成本。如果有好的投资机会，且投资收益能够覆盖利息成本，那么无疑，积累资金用于投资会更有优势，这算是间接降低了房贷压力。6、首付比例一般首套房的首付比例是30%，在此基础之上是一个自由选择的空间。理论上，为了减少利息支出，当然也是尽可能多地支付首付款。但实际上，基于以下几种情况，可能会选择按最低首付款支付。

　　(1)现有资金量和可筹资金量有限。

　　(2)考虑到刚买房资金的需求量。比如，装修款。这点跟按揭年限的考虑是一致的。

　　(3)投资的机会成本。如果有充足的资金，又没有其他投资渠道，或者即便有投资渠道，但投资收益不能覆盖利息成本，那么在合理的基础上，尽可能多付首付款;如果有好的投资机会，选择按按最低首付款支付。7、提前还款如果已经购房并在还款当中，想要减少房贷压力的话，可以考虑提前还款。

　　很多人可能认为，不适宜在按揭中后期提前还款，认为利息都付得差不多了，不划算，但我并不这么认为。

　　(1)利息的本质是资金使用费，用了多少、用了多久，就交多少钱;还了不再用的部分，自然就不收钱了。

　　(2)利息的计算根据剩余本金来计算，剩余本金越多，承担的利息自然越多。

　　(3)等额本息和等额本息两种还款方式，其实都只是在遵循各自规则的情况下，本金和利息的组合分配，不存在先还利息的说法。

　　(4)在没有其他合适投资的情况下，节约一分的利息那也是节约了，如果提前还款违约金是可覆盖的，那么就可以选择提前还款。

　　除了对贷款环节的上述各因素的综合考虑、充分优化外，还可在选房环节作把握。简单点说，就是根据你的实际情况和负担能力，选择适合地段、适合价位的房产，将房贷压力把控在合理的范围内。